2021中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十八届中国房地产品牌发展高峰论坛隆重召开-- 迪族网

2021中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十八届中国房地产品牌发展高峰论坛隆重召开

来源：房天下产业网　2021-09-15 23:16:36

9月15日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的2021中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十八届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京召开。

中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生以“中国房地产品牌价值研究十八年回顾”为题进行了开幕致辞。

中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生

各位来宾，各位行业的领军人物，媒体朋友们：大家下午好！

欢迎参加我们主办的“2021中国房地产品牌价值研究成果发布会”，目前这个环境下开这样一个会议特别有意义。非常欢迎大家来参加2021年品牌价值研究成果发布会。我作为主办方之一，先给大家作一下背景介绍。

2021中国房地产品牌价值研究背景：

中国房地产TOP10研究十八年从2004开始，已经持续了18年。18年以前由三家主办单位成立了北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组（简称中国房地产TOP10研究组），当时房地产还不是像现在这样一个庞大的行业，我们做一些引领性的研究，把最好的企业找出来，由这些企业引领这个行业的发展，这是最早我们三个单位发起时候的一个非常简单的想法。

现在三家单位中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院设立中国房地产TOP10研究组，中国企业评价协会是原国务院发展研究中心的一个机构，最早是2003年是国务院发展研究中心的企业研究所，专门搞企业研究。2019年中国企业评价协会加入TOP10研究组，更专业、更职业、更大范围地对这个行业作彻底的评价。TOP10研究组一直本着客观、公正、准确、全面这样四个基本原则做事，一切以数据说话。过去18年以来，这是我们引以为自豪的，也是我们能够清清爽爽地做到今天的，而且得到了全世界、中国各个资本市场，全方位认同的结果，这是我们扎扎实实做事情，各方面对我们的认同。

研究组有三个联席组长，侯云春主任、刘洪玉教授和我是以研究为背景，组成了指导小组的联席组长，还有30来位专职研究员，由中指研究院的常务副院长黄瑜来领导我们日常的工作。

在过去18年研究组取得了很多成果，当年几位发起人坐下来研究这个事儿时，我们很引以为自豪，品牌价值研究成果已经有18年，上市公司的10强研究延续了19年，房地产百强企业研究已经有18年，策划代理研究是17年等等还有一系列其他研究成果。研究成果的作用是不言而喻的，在过去18年当中发挥了全方位的作用，一方面促进政府对优秀企业的全面了解，包括发改委、银行、住建部等主管部门通过对研究成果的发布，对企业的经营实力和运营进行全方面的了解，对政府政策的制定和政策的执行起到一定的参考作用。金融机构对TOP10企业，对优秀品牌企业更加关注，他们对我们也有特殊的支持，很早以前银行就对优秀的企业有特殊的支持，现在也得到了普遍的支持，不管是在融资、债券、房地产信托投资等方面，批准的难易程度方面等对我们这些企业都有额外的关照。

TOP10研究组是一个非常中立的机构，TOP10研究组的成果得到了所有方面的认同，媒体的报道就不言而喻了。做的好的企业都会得到全方位的报道，特别是研究成果发布以后，或者在全年当中都会不断地被国内外、网上网下的媒体全面引用。

品牌企业研究的意义：

1.客观量化房地产企业品牌价值，判断房地产企业品牌的行业地位，为企业定位品牌、规划品牌、管理品牌提供科学依据；

2.挖掘房地产企业品牌价值内涵，发挥品牌价值在业绩评价、投资融资、兼并收购及对外合作等活动中的作用，帮助企业吸纳、聚集、整合社会资源；

3.推动社会和消费者全面认知房地产品牌价值，建立房地产企业品牌良好的社会形象，建立房地产企业产品与消费者之间的品牌契约关系，帮助企业提升消费者的品牌忠诚；

4.定期跟踪房地产企业品牌价值变化，指导企业及时调整品牌管理策略和措施，促进企业无形资产的保值、增值。

中国房地产品牌企业变迁：

刚才简单介绍了一下背景，以及我们做事情的研究小组的情况，下面非常简要地把过去18年来房地产品牌企业的变迁给大家做一下小结。

品牌企业品牌价值、销售额、净利润的18年变迁：18年以来，品牌企业的品牌价值的均值增长了近50倍，企业销售额均值的增长近70倍，企业净利润的均值在过去18年当中增长了60多倍。每年的发布会我都很感慨，过去中国房地产整个大行业的发展是增长非常好的，对我们国家的经济作出了巨大的贡献，看指标和增长率就能感受到。看一下具体数字，品牌价值从2004年的不到10亿，到现在是476.89亿；2004年品牌房企的销售额只有25亿的平均销售额，现在是1686亿，增长了70倍；净利润从当年的2.3亿到现在是差不多140亿，增长了60多倍，而且这是一批优秀品牌企业，而不是一个企业。

品牌企业营业收入、总资产、净资产的18年变迁：18年以来，我们的营业收入均值增长了超过60倍；总资产均值增长了差不多50倍；净资产均值增长30多倍；营业收入从2004年25亿到2021年1595多亿；总资产的均值从2004年差不多100亿出头到现在是5184多亿；净资产的从2004年的33.7亿到2021年的1120亿，都是以几十倍的速度在增长。

全国性物业服务品牌企业变迁：

我们的物业企业从2010年开始的8亿到现在93亿，品牌企业管理面积的均值从当时的2000万平方米到现在1.2亿平方米；营业收入从2010年的6亿到现在51亿，这个增长速度不亚于开发企业的增长速度，而且是后起之秀，这是我们可期待的另外一个黄金时代。

上面简单用几个数字概括了一下研究成果，一会儿会有更详细的研究报告跟大家分享。最后感谢一下我们的研究组，感谢三家主办单位，感谢中指院和房天下在数据的收集和数据的交叉验证方面作出的贡献。最后，祝今天的研究成果发布会取得圆满成功。谢谢！

中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监刘水先生在会上发布了《2021中国房地产及服务品牌价值研究报告》。

中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监刘水先生

刘水：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好！

非常荣幸由我来代表研究组向大会发布《2021中国房地产及服务品牌价值研究报告》。

房地产品牌价值研究走过了18年，18年也是一个成人的年纪，这18年我们见证了中国房地产市场发展的波澜壮阔，也见证了诸多品牌企业由小到大的发展。今年品牌企业的品牌价值、品牌延伸、品牌传播有什么新的特征，接下来我来详细汇报。

品牌价值研究体系优选了1000家品牌企业，6000个项目作为研究对象，数据来源主要是企业的填报、公开数据、中指数据库的数据，并且研究组对企业近5年经营状况进行系统交叉复核，基于BVA系统模型、品牌强度系数模型和品牌贝塔系数模型，运用现金流折现和无形资产评估的方法，科学、全面评估房地产企业的品牌价值。

品牌价值方面，2021全国品牌企业品牌价值均值为476.89亿元，同比增长16.1％。其中行业领导公司品牌中海地产、万科、保利发展、碧桂园、融创中国和华润置地的品牌价值分别达1392亿元、1353亿元、1349亿元、1006亿元、962亿元和915亿元，品牌价值稳步增长，持续保持行业领先地位；2021区域品牌企业品牌价值均值为70.10亿元，同比增长25.09％；2021专业领先品牌企业品牌价值均值达到97.47亿元，同比增长19.39％。

研究组对品牌价值与企业的业绩之间的关系进行了深入的研究，我们发现，品牌价值存在边际效应递增的规律，研究中对于36家全国性品牌企业的品牌价值与业绩进行分段分析，1000亿以下的阵营、1000-3000亿，3000亿以上的阵营，单位品牌价值增长带动业绩增长分别为2亿、3.5亿、4.5亿。总的来看，销售规模越大的品牌企业单位品牌价值增长带动业绩增长越大，存在着品牌价值边际效应递增的规律。数据显示，36家全国品牌企业的市场份额2020年提升到了33.2％，较2019年上升1.4个百分点。

品牌是高品质与高质量的象征，品牌企业与品牌信任汇聚了优势资源，通过对资源的控制和运用，增强企业的经营实力。在土地获取方面，品牌企业赢得政府的信赖，加速在招拍挂、收并购等市场获取资源，持续拓宽品牌价值增长空间。在资金方面，依托品牌优势和雄厚实力，品牌企业获得资本市场认可，容易获得低成本资金。2021年，36家代表企业平均融资成本为4.6％，明显低于行业其它企业。在客户方面，品牌传递企业理念和产品价值，打通企业、产品与消费者的链接，通过客户关系管理提升了客户对品牌的信任度，2021年全国品牌企业的认知度、美誉度、忠诚度均值分别为52.54％、70.24％、58.37％，品牌三度继续保持稳步提升。

品牌企业对产品进行不断迭代升级，以高品质赢得市场，市场占有率不断提升。研究组选取了10家全国品牌企业分别计算2019年、2020年在10个重点城市销售额占有率，结果显示10家品牌企业2020年在10个城市的市占率均值为27％，较2019年提升了3个百分点。

在品牌延伸方面，轻资产是近几年房地产行业关注的焦点领域，特别是伴随着房地产行业进入了管理红利时代，以品牌技术管理为输出要素的轻资产管理模式这几年获得加速发展。一方面，开发企业加强代建领域深耕，运营模式不断升级，持续扩大品牌影响力、提升品牌效益。2021年5月，中原建业凭借在资源整合、品牌、产品、运营等方面拥有的优势，成功登陆资本市场，保障企业的规模和利润的增长。另一方面，商业运营管理企业输出品牌与运营能力，壮大轻资产运营规模实现品牌价值与效益的多倍释放。

综合运营也是近几年很多品牌企业关注的重点，品牌企业依托强大的品牌吸聚力，加速内外部品牌资源聚合，在宜产、宜居等方向向产业新城、文旅小镇等领域延伸。品牌企业聚焦区域经济发展，以品牌为驱动，构筑更加宜产的城市发展模式。品牌企业满足人民美好生活需求为出发点，打造宜居型城市，比如一些企业利用数字技术升级现有社区服务系统，搭建智慧平台，在出行、安全、服务等方面升级社区智慧水平。品牌企业积极响应国家政策号召，担负社会责任，凭借专业的城市运营能力，投身城市更新、乡村振兴等领域，扩大品牌影响力。

在品牌传播方面，品牌企业围绕直播打造传播体系，加强了品牌传播。工具上对小程序、公众号、自有APP进行升级，并相互关联，通过与直播形式的联动打造品牌传播的线上矩阵。在内容上真情实感，不仅拉近了用户体验产品价值的距离，而且提升了品牌传播力度。在形式上，创新直播形式，引入综艺等形式达到裂变效应。在管理上，品牌企业打造专业化直播平台，强化品牌传播的持续性。

为了迎合时代，品牌企业IP形象加速推出，提升传播效能。在文化、场景等方面着重升级品牌理念，为主流客群打造产品解决方案，赋能品牌传播向年轻一代转化。2020年8月到今天，有超过10家的房地产企业发布了最新的IP形象，越来越多的企业推出自有IP形象，并利用IP形象打造周边产品，比如手机壳、抱枕等产品，进一步深化了品牌形象，提升品牌传播力度。升级产品体系，加强产品功能属性，整合产品等形式不断对产品进行迭代升级，打造适合年轻一代人专属产品。

在品牌管理方面，品牌组合不断深化，“一干多枝”构建品牌谱系。品牌管理以背书模式为主，住宅地产、养老地产和商业地产仍然是以“企业品牌＋产品系列品牌”的背书模式进行业务扩张，占比分别为88.23％、70.65％和65.13％。产业地产主要以独立品牌模式为主，占比为68.38％。背书品牌成为物业服务领域的主要模式，占比为77.41％。

品牌企业采用“一干多枝”的战略体系，构建树大根深、枝繁叶茂的品牌家族，以地产开发为主干，进行品牌升级与开发。不断向新领域进行扩大延伸，实现品牌谱系的多元化发展，并反哺主业，巩固主干，构建茂盛的品牌谱系。

品牌企业守初心增民生福祉，树立有担当的品牌形象。品牌企业响应国家的号召，在扶贫攻坚、乡村振兴、绿色发展等积极做出贡献，如金科、碧桂园等为主的品牌企业勇担使命，长期为脱贫攻坚做出贡献，不仅体现了品牌企业的责无旁贷的历史使命感，更深化了自身履行社会责任的品牌形象。

我们对房地产服务品牌价值也进行了研究，2021全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为93亿元，同比增长37％。区域性物业服务品牌企业品牌价值均值约为15亿元，同比增长约28％。已上市物业品牌企业2021品牌价值均值约为81亿元，是未上市品牌企业的3.14倍；已上市品牌企业的2021品牌价值均值同比增速约为42％，相对未上市品牌企业高出19个百分点。

经过我们研究分析发现，这些品牌企业增长主要有两个方面的原因：一方面，品牌企业积极承接兄弟公司的交付项目，凭借卓越的客户口碑，获得兄弟公司及业主信任，保证项目补给的可持续性，确保管理面积稳定增长，成为品牌价值提升的基础动力。另一方面，品牌企业以自身品牌优势获取第三方优质项目，增强造血能力。品牌企业依托其强大的品牌优势及运营管理能力，在激烈的市场竞争中保持较大竞争优势，实现业绩高质量提升。2020年，品牌企业单位面积收入均值约为34元／平方米，高于物业行业的单位面积收入均值（24元／平方米）。

推动品牌“四化”建设，促进品牌价值释放。

一是服务标准化：品牌企业通过服务标准化，清晰地界定服务内容，建立一套完善的服务标准和流程，实现服务体系的快速复制和扩张。

二是标准产品化：一方面，品牌企业为业主提供菜单式服务；另一方面，通过智慧社区APP，将商品与服务进行集中出售和展示，形成订单流程，强化与业主的沟通互动，提升服务感知强化品牌认同。

三是产品品牌化：品牌企业基于“物有所依，业有所托”，围绕全生命周期的生活场景，纵向精研服务的深度，横向拓展服务的边界，为业主打造“全龄段”服务。

四是品牌价值化：2021年，通过对物业服务品牌企业的品牌三度进行综合调查分析，结果显示，物业服务品牌企业的品牌三度综合得分为56％。

服务企业积极践行社会责任，品牌影响力助力企业空间延伸。

品牌企业积极投身抗击疫情、汛情防控，参与红色物业基层治理并重视ESG披露及发展建设，引起了社会的再次关注，公众影响力迅速提升。品牌企业通过“专业服务＋智慧平台＋行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与公共资源、公共项目实行全流程“管理＋服务＋运营”，发力城市服务、拓展外延空间，增强品牌社会效益。

品牌企业进入城市服务领域的方式主要有四种：（1）积极参与竞标；（2）与政府部门建立合作关系；（3）收并购专门做环卫、环保等业务的专业公司；（4）设立合资公司的方式。

取他人之长以善己，探究不同类型企业的品牌升级之道。规模领先型，匠铸物业品牌，构建“1＋N”多元品牌体系。一方面，以超前的品牌理念和市场洞察力，最先尝试新的业务模式，通过品牌焕新、品牌发布会等传播方式塑造全新品牌形象。另一方面，打造引领行业发展的服务和管理流程，驱动服务品质提升。同时，通过打造标杆项目并复制推广，夯实物业品牌根基，强化品牌影响力。区域深耕型，提升美誉度和区域密度，做实服务放大品牌效应。主要采取省域化发展战略，一方面，借力兄弟公司在区域内的项目资源优势，在某一区域或省内形成项目的先天积累；另一方面，围绕已有项目开展收并购和外拓，通过第三方外拓的方式及并购等举措将项目下沉到省内的县级区域，或将经营范围拓展至外省，提高市场份额和区域品牌影响力。特色服务型：构筑专业服务壁垒，建立差异化强势品牌重点定位于服务质量、多元业务或细分业态的优势塑造上，并且通过提升服务品质、提升业主满意度来强化品牌形象。

房地产销售服务品牌价值研究成果分析：

1.抓机遇，强运营，销售服务品牌价值创新高：2021全国性房地产销售服务品牌企业的品牌价值保持稳定增长，达到68.8亿元，较上年增长6.67％。房地产销售服务品牌以高品质服务提升市场占有率，协同服务实现良性循环，进一步彰显品牌实力。

2.“服务＋运营＋科技”纵横联合，立体化延伸丰富品牌谱系：2021年，房地产销售服务品牌企业借助打造线上线下360度大平台，加快新智能科技应用，构建品牌生态链等方面提供全方位服务，有效提升了品牌三度。

3.多维平台传播品牌文化，助推品牌形象深入人心：房地产销售服务品牌企业更加注重以客户为中心的理念，对客户关系和活动事件的投入保持较高水平，加强与客户间的互动体验与交流，增强客户黏性，提升客户对品牌的认知度和忠诚度。

4.品牌理念与时代同行，重塑服务价值：随着我国向存量房市场逐步迈进，新房代理业务发展空间将逐步下降，而资产管理规模将呈现不断增长趋势。国内品牌销售服务企业不断完善服务链条，加快资管类业务拓展，强化轻资产运营能力输出，保持企业可持续健康发展。

2021中国房地产金融服务品牌：2021年，国内外环境依旧复杂多变，我国经济发展仍面临一定的压力。中央多次强调“房住不炒”和“三稳”的调控目标，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，实施好房地产金融审慎管理制度。在房地产金融监管不断趋严的背景下，房地产基金顺应行业变革，回归投资本源，股权投资力度持续加大、主动管理能力不断提高，同时积极开展战略合作、拓展业务领域，择机布局“地产＋”项目。

以上是我对研究成果的汇报。

谢谢大家！

中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士发布了2021中国房地产及服务优秀品牌企业名单。

中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士

黄瑜：尊敬的联席组长、各位房地产企业的老总，物业服务公司以及房地产产业链条服务企业的老总们，媒体及金融界的朋友们：

大家下午好！

中国房地产TOP10研究组开展房地产品牌价值研究已持续18年，品牌价值的系列研究成果，是记录中国房地产品牌企业成长和发展壮大的历程。品牌企业从早期的单一项目品牌、到产品系列品牌、再到项目品牌和公司品牌的系统化，以及逐步向服务品牌、代建和商业品牌的拓展和延伸，已经构建了今天的“一干多枝”的品牌谱系。

经过18年的积累，房地产及服务品牌企业沉淀了丰厚的品牌价值。18年间，全国品牌企业的品牌价值均值增长了近50倍，服务品牌过去10年的品牌价值均值增长了20左右，特别是近5年物业服务公司的品牌价值在资本的推动下快速增长。房地产公司、物业公司及房地产业务链条的各类企业的综合实力增长的同时，沉淀了丰厚的品牌资产。当前，面临行业的调整，更显出了品牌的力量。

今天我代表中国房地产TOP10研究组对2021中国优秀的房地产开发类品牌企业和服务类品牌企业再次进行表彰。下面请三位联席组长和相应的领导为优秀企业颁发成果证书。

清华大学国家金融研究院副院长、中国金融40人论坛特邀成员朱宁先生以“国内外经济形势分析及品牌房企的应对策略”为题进行了演讲。

清华大学国家金融研究院副院长、中国金融40人论坛特邀成员朱宁先生

朱宁：尊敬的莫总、刘教授、黄院长，各位嘉宾，大家下午好！

非常高兴有机会和大家分享一下这段时间我对于国内外经济的一些观察和判断，同时希望能够对国内的房地产企业，对全球宏观和经济形势的变化和应对提出一些建议供大家参考。

主要跟大家汇报两方面：首先回顾一下后疫情时代国内外经济形势；第二对房地产发展方向及应对策略。

2020全球经济的回顾：过去的一年是人类历史上非常不平凡的一年，用一个词语描绘去年经济形势的话一定是新冠疫情，新冠疫情对于全球的影响目前还没有完全了解，没有完全掌握，它对于全球的经济不只是对于过去一年，对于整个全球经济增速都带来了非常大的冲击，在全球主要经济体里面，中国是唯一一个获得正面增长的国家，这是过去三、四十年整个全球经济都没有经历的全球普遍的放缓和衰退。在衰退之后出现了史无前例的全球中央银行联手的刺激。一方面看到全球经济还没有完全走出疫情后比较低迷、比较迟缓的增长，与此同时，以美国的股市和中国的楼市为代表的全球资产价格却屡创新高，让人产生了在实体经济和资产价格、金融体系之间强烈的不匹配、违和感。我们现在已经开始逐渐体会到新冠疫情不只是一场流行疾病，不只是一种对人的生活行为的改变，在过去三、四十年对全球化的进程带来了巨大的冲击。这种航班的割断、人和人之间交流的逐渐减少对下一阶段整个全球经济进一步发展和持续增长提出了很大的质疑。

如果说2020年有任何让人觉得比较好的消息的话，新冠疫情确实是很大程度上助力拜登入主了白宫，在过去一段时间本来对于拜登政府或者拜登总统任职之后对于进一步改善中美关系寄予了很多的期望，但是随着时间的推移，这一点值得我们进一步观察。无论如何，无论中美贸易之间的摩擦通过什么样的方式得以缓解和解决，我们必须要意识到可能过去三、四十年整个全球化，国家和国家之间距离越来越近的情况会随着整个新冠疫情的爆发、随着大家对于疫苗的不同接受、对于不同防疫措施的争论、对于疫情最开始的发源地的争论，可以看到国与国之间的距离在过去一段时间变得越来越远，而不是越来越近。

回顾一下，整个全球经济是负增长，在发达经济体体现的最为明显，在以中国为首的发展中经济体虽然也是负增长，但是冲击没有那么大，中国正经济增长的贡献对整个新兴市场国家作出了巨大的推动力。今年是一个经济相对都比较宽松、比较舒适的一年，原因是各国都采取了史无前例的刺激政策。一方面是因为2020年包括中国在内整个经济增速的基数比较低。如果没有什么意外的话，如果新冠疫情没有进一步恶化的话，明年各国仍然是相对比较稳定的复苏的态势。但是大家必须要有一个比较现实的认识，就是经济复苏的速度在逐渐的放缓，中国是这样，全球各国都是这样。

如果说在疫情中显示出的一个最明显的趋势，那就是中国的经济增长对于全球经济增长的贡献度，我们的火车头作用仍然在进一步提升。今年年初的时候，国际货币基金对于全球经济主要推动力的贡献度的分析中可以看到，左图是中国26.8％，超过全球1／4的增长得益于中国今年的经济增长。这一规模虽然不如2009年中国经济对于全球经济所作的贡献那么大，但是仍然体现出了中国经济在全球的巨大的推动力和非常领先的地位。怎么看待这26.8％？美国在今年对于全球经济增长的贡献度大概是11.6％，这是在德尔塔疫情爆发之前，印度原来认为可以达到10％，这是在德尔塔疫情变株爆发之前，由于变株的出现，这两个国家的贡献度都不会达到年初预测的水平，也就是说很可能中国到了今年年底对于全球经济增长的贡献甚至要大于这个比例。换个角度来讲，所有在这些图上没有被列明的国家，加在一起全球还有170个左右的国家，他们一起构成中国旁边的的深蓝色的地域，说明中国一国对于全球经济增长的贡献度超过了160、170个国家所作出的贡献，再次显示出中国经济在全球扮演的不可或缺的对于增长的巨大贡献。

如何来应对去年这么大的经济的冲击和砸出的“深坑”呢？全球采用了2008年金融危机以后、各国央行逐渐熟练的策略，通俗的理解就是印钱、撒钱，这是传统的货币政策通过降低利率已经不再能够刺激经济情况下，各国中央央行通过在资本市场购买有价证券的方式向全球的金融体系、实体经济投放更多的流动性，希望通过流动性投放达到促进消费，促进投资，降低融资成本的目的。去年一年，整个流动性的增长有多大？大家可以看到这幅图的右侧，浅紫色的区域，过去一年美联储投放的流动性超过了在过去10年全球金融危机之后三轮的量化宽松所投放的流动性的总和。短短一年时间，美国流动性的刺激规模大过人类历史到目前为止见过的所有流动性，这是一个大的背景，这是为什么在整个全球经济仍旧增长比较低迷的大环境下，全球的资产出现了让人咂舌的上涨，而且美股票更是连创新高。这是我们现在思考整个全球经济形势很重要的问题，这么宽松的流动性是不是可以一直持续下去？对这个问题大家见仁见智，有不同的看法，但是我们必须要意识到，我们看到这一轮房价的上涨，股价的上涨很大程度上是金融现象，甚至是货币现象，而未必反映了整个实体经济、居民购买力、收入水平的体现。这是我们在后疫情时代思考整个全球经济，全球的资产价格的很重要的维度。

中国经济后疫情时代的机会和挑战：对于中国而言，疫情意味着什么？年初的《纽约时报》采访我，我说，中国在整个疫情期间，在经济上我们是受益的。为什么这么讲？这段时间我们对疫情有效的调控，对于中国整个全球出口份额明显的上涨、对化解国内过剩产能、对于充分就业、对于推动过去12个月左右中国经济非常强烈的增长都是作出了巨大的贡献。有什么负面影响？中国的老话叫做“木秀于林，而风必摧之”，一个班一个同学总是考第一名，大家心里总会多多少少有一些小想法。在这个过程中，大家对于整个中国在全球扮演的角色，对于下一个阶段中国在外贸出口、全球投资的重大影响力可不可以进一步持续、尤其是西方国家提出了不同的质疑。这一点对于中国下一个阶段的全球化、中国进一步走出去提出的一定的影响。

今年是中国“十四五”开局之年，在“十四五”规划中很重要的一点是高质量的发展和高质量的转型。什么是高质量？个人理解是两方面：第一，既然提了高质量而没有提高速，说明对于经济增长速度不像过去40年这么强烈的执着，从2019年我们提出了让经济增长保持在合理的区间，去年由于疫情原因，我们第一次在过去40年没有提出一个具体的增长目标，到今年的《政府工作报告》提出了6％，把手背在背后都可以完成比较低的增长目标。可以看到，我们对于经济增长的速度不像过去这么强调，不像过去这么执着。第二，我们提出了更广泛的一系列综合发展的体现质量的目标，比如说城镇化率、人口寿命、就业率、老有所养等，这些是更多地反映各种有获得感的经济增长或者经济发展的方向。所以可以看到在今后的五年我们要逐渐转换原来所习惯的对于经济增长的惯性思维，这对房地产行业会有很大的影响，必须要看到最近提出的共同富裕，以及前段时间提出的房住不炒，必须看到经济和政策工作目标在逐渐发生转变。

今年大体已经过去了，今年政府的工作目标基本上都可以完成。可以看到6％的经济增长闭着眼睛都可以实现，新增就业1100万人总量实现没有问题，大家耳有所闻，在年轻人群里面就业水平确实成为最近一段时间工作的重点。居民消费价格涨幅3％左右，今年随着全球经济的复苏，大宗商品价格的上升，中国人比较依赖于很多重要商品的输入，输入型的通货膨胀一直是政策高度关注的领域，我们既然提到左右，就说明我们对于通货膨胀有一定的容忍度，有一定的灵活度。也就是说，在调控大宗商品价格的同时仍然会保持经济比较稳定、比较有定力的政策调整，这是整个发展过程中非常重要的阶段。

这段时间提得非常多的是绿色发展、碳中和、碳达峰，对于全球的房地产领域，尤其和建材、建设、家电都有非常广泛和紧密的联系，这是下一阶段跟房地产行业相关的领域。

如果用几个关键词来总结，今年我对于中国经济政策的重点和重心的总结。上半年我常讲一个词叫不急转弯，今年的政策直到年中左右是在逐渐收紧的。为什么这么讲？因为去年为了应对疫情，无论是在财政领域还是在货币领域我们都进行了非常积极的刺激，有的时候我们的政策是做了而不说，随着整个经济逐渐常态化，今年一二季度经济增长速度非常强劲，刺激政策逐渐在退出的过程中。大家看到，无论是在房地产领域，还是在资本市场，大家对于“不急转弯”这几个字，我在年初一直在提醒不同的受众，其实去年12月中央经济工作会议提出了不急转弯，其实会议希望大家听到的是“转弯”这两个字，但是市场往往听到的是“不急”这两个字，对政策的解读和初心产生了一定的分歧，这就解释了今年上半年从资本市场到房地产市场，很多人都觉得很吃惊，其实并不是吃惊，而是大家对于整个政策没有念对。在之后总书记在达沃斯论坛的时候提出了碳达峰、碳中和，这是中国对整个全世界的承诺，我们对于环境，对于人类存活的空间负有的责任。前几个月很多中央的政治局会议，特别提到了化解风险，特别提到了在整个经济增长没有很大压力的情况下，把更多的关注度给予化解风险。最近提出了共同富裕，大家也都产生了很多讨论，很多的思考，这也是我们从三次分配、下一个阶段二次分配中的税费改革对房地产领域的影响。最近一、两个月，大家逐渐感到了政策的方向又有所调整，虽然没有特别明确和强烈的表达，但是我们感觉到现在开始对于经济增长又有一定的关注，又开始有一定的发力。在这个大的方向下，作为房地产领域，大家比我更有经验，房地产领域是一个每当经济下行一定要出来作贡献的行业，虽然是短短的一年，从年初到现在，几个月的时间里由于疫情的变化，由于整个国际形势的变化，由于整个经济增速的变化，政策重心和关注度也在逐渐发生调整。所以提醒在座的各位要顺应和跟上整个政策调整的角度和方向。

大循环与双循环：去年提出了大循环和双循环。为什么要提出大循环，为什么要提出双循环？这是中国经济发展到了人均收入1万美元左右中高等收入水平后既是一个必要，也是一个必须。

为什么说必要？从过去四、五年前特朗普入主白宫以来，中美之间，中国和其他国家的关系发生了比较微妙的变化，过去习以为常的国际合作、国际采购、国际供应链的一致已经逐渐发生改变，所以未雨绸缪，我们对于下一个阶段有可能发生的国际环境的进一步变化，由此对于自主可控、自主研发的能力、卡脖子技术可能要做相应的准备，这是一个必要的阶段和必要的手段。

为什么说必须？因为在全世界只有中美两个大国，可以比较有信心地说即使全都靠国内市场，即使全靠国内的人才，即使全靠国内的高校，我们仍然有能力有信心达成在国际合作，在全球化环境内可以达成的目标。成本可能会有所变化，时间可能会有所延长，但是只有这两个大国具有这种能力，两个大国，在G2关系当中，中国是一个快速成长的经济，中国是一个年轻人，而美国是一个经济逐渐放缓的经济，这个过程中这两个国家从经济到社会，到国际政治，到安全，到军事，到社会心理都会发生比较微妙的改变，这是在整个百年未有之大变局的环境之下，我们从去年提出的这个变化。在过去一段时间，大家已经感觉到这个变化对于很多领域，互联网领域更靠前一些，房地产是一个非贸易部门，跟国际连接并不是那么紧密，但是在IT领域、互联网领域、消费领域、金融服务领域都开始出现了比较多的变化。这些变化也是帮助我们转换过去40年在改革开放之后，我们享受了大量的和世界加强联系的红利。但是，我们必须要意识到，无论是主动还是被动的原因，这种情况在逐渐发生改变，我们在座的企业家也必须要为此做好准备。

作为一个金融学家，更多想跟大家分享一下，从金融角度如何看待房地产。大家听我讲房地产更多的是从金融角度，因为我的导师席勒教授是全球知名的房地产专家，他很多时候看到房地产仍然是从资产类别，从投资的角度来看。这幅图我最近用得比较多。图上底下的白线是美国在过去30年左右，货币供应量（M2）的变化趋势，最后这个很明显的上涨是过去一年美联储史无前例的量化宽松的刺激。图上这条红线是中国在同期货币供应量的增长，现在中国的货币供应量的增长已经是速度大大快于美国，总量已经达到美国货币供应总量的170％。大家要了解，我们在过去20年，房地产作为最得益于整个货币供应量的行业，风大的时候猪都会飞起来，大家经历了非常多的周期，大家都是在行业中非常有经验的企业家，我对大家也非常尊重。但是我们必须要意识到，整个房地产行业之所以在过去20年这么史无前例的增长，不止是在中国史无前例，几乎在全球，哪怕跟日本同期比都是史无前例的发展趋势，背后一个很重要的原因是因为我们在大体封闭的经济里经历了高速的货币供应量的增长。钱印出来一定要有附着之处，往往讲通货膨胀就是讲消费者价格指数（CPI），在过去40年这么平稳的消费者价格指数的环境下，这些钱去了哪里？这些钱去了资产，主要是以房地产为首的资产。这是为什么今年早些时候周小川先生曾经提出来说，今后我们思考通货膨胀的时候要把资产价格纳入到考虑通货膨胀的范畴之内，这就提出了简单盯住CPI的货币政策被过去一段时间在全球领域内都证明可能会产生一定的问题。这些问题未必是简单的经济问题，有可能是广泛的社会和政治问题，这是我想跟大家分享的，看待整个国内经济环境的角度。

为什么我们从2016年开始反复在提防风险、去杠杆？这句话是房地产领域各位专家最不愿意听到的话，为什么要提这个话？因为我们必须要看到2009年4万亿之后，整体国家层面债务水平出现了急剧的上涨，这种上涨的水平强烈到什么地步？中国是这幅图的最右侧（图），意味着自从2008年之后，从一个国家来评价，中国国家层面的债务水平是所有主要经济体里面增长最快的，没有之一。增长到了什么维度？我们仍然不是全球债务最高的国家，日本370％的债务比现在还要高接近100个点，这是最高的水平。日本过去30年的经济经历了什么？大家来自于房地产行业大家比我更熟悉，更要了解。与此同时，基本上在咱们之上的国家，往往都是发达国家，都是收入水平达到了25000美元及以上的水平的国家。看起来在发展中国家中我们的债务是最高的，同时在所有经济体里面我们的债务增长速度最快。这为什么是一个问题？我的一个朋友是恰佛教授，他写过一本书叫《这一次不一样了》，这是一本研究全球金融危机的非常权威的国际著作。在他的著作里面认为，什么是引发金融危机最主要的潜在的原因，是一个国家的债务水平增长的速度和一个国家信贷水平增长的速度，并不是总会发生，但是他根据对人类800年左右金融危机历史的研究，发现信贷的高速增长就会导致整个金融稳定出现一定的不确定性。这是2016年获得孙冶芳奖的专著叫《刚性泡沫》这本书，很多地产行业的朋友都看过，很多人看了以后误读了这本书，说朱教授讲了即使有泡沫，这个泡沫也是刚硬的，不会破的，这并不是我的初衷。我的初衷是说，在中国的经济和金融体系里面存在着非常大量的刚性兑付，在房地产行业最强烈的刚兑是什么？大家都认为，国家一定会让房价持续上涨。我们发现，一旦出现这种很强烈的一致的预期的话，无论是在股市里面、楼市里面、理财产品里面，都可能扭曲投资者的风险意识、投资行为，有可能造成泡沫，如果我们不能够有效地改变普遍的刚性兑付的现象，我们国内可能在某些地方，某些资产类别会鼓出包来，造成泡沫。这就是为什么这段时间我们总是不停地提控风险、降杠杆，总是在提增长模式的扭转。过去十年我们的宏观经济增长模式主要是依靠投资，而投资很重要的一个方式是通过举债来投资。这是我们思考整个经济的一个很重要的视角，这个视角在逐渐发生改变。

借用书中的一个例子跟大家分享一下，这是一个房地产行业的例子，最近可能又开始发生了。如果你买了5万／平米的期房，签约三个月后，开发商降价20％，把房价降到了4万／平米了，购房者如何应对这个情况？如果大家买一台彩电，买了之后第二天就降价会发生什么，大家都知道，买了一个股票，第二天股票跌停了，大家什么心态也会知道。买了房子，购房者就会贴条幅说“欺诈业主，期房降价，必须给补偿，不给补偿集体退房”。如果不退房呢？不退房就会在售楼处开个派对，也可能会请售楼人员和我们一起同吃同住就好了。为什么会有这个心态？市场在逐渐成熟，但是仍然大部分的购房者，大部分的投资者会认为至少我在一手市场里买房是不应该亏钱的。为什么投资者或者购房者有这种心态？是因为过去20年没有亏过，如果亏过的话采用这种手段可以不让我亏钱，可以让开发商把我应该面临的损失承担起来。这是在整个房地产领域存在的一个从购房者的心态来讲，本来房地产在全球范围内都是大类资产，是一种有风险资产，但是在中国过去20年不但回报如此之高，而且投资者都认为是无风险资产，买房子只是赚多赚少，赚快赚慢的区别。这种心态随着疫情，随着过去一年半左右时间的政策调控，大家可以发现即使在一级市场也逐渐在发生改变。

现在从金融的角度跟大家分享一下我对于房地产的观察。我是一个房地产外行，回国十年，想关注中国金融、想关注中国经济，不关注房地产都不行，逐渐地慢慢学成了个内行。

最近一段时间，最主要的房地产市场的精神仍然是“房住不炒”这四个字。我记得这四个字刚刚提出的时候整个行业对于这四个字能够持续多久，包含什么内容，老虎是不是真的有牙齿产生过很多的质疑和怀疑。这种质疑和怀疑逐渐都消散了，大家现在更多地是考虑这四个字是不是还有更多的我们之前没有想象到的、没有意识到的深意和影响力。从房住不炒这个角度来讲，作为一个经济学家一定是既要在供给端，又要在需求端发力。过去一段时间在供给端的调控更多，需求端采用限购、限售、限贷的方式，简单粗暴，限制住你的需要就好了。在供给侧，无论是促进开发商的开发周期，从进一步提供廉租房、公租房，帮助进一步实行公有产权的方式尽可能多元化，化解千军万马，通过商品房这种途径。经过了整个30年房地产领域的改革，我们再退回到过去半市场化，甚至完全行政规划的手段肯定是不可行的，在这个过程中就产生了购房者或者租房者、开发商对于预期的不同的把握。

因为我是研究行为金融、行为经济、宏观风险，我一直对于预期这两个字特别关注，我反复在不同的论坛里强调，房地产调控，或者房地产长效机制最重要想达到的目的就是有效地、合理地管理预期，管理全社会的预期，开发商对于今后房价的预期，购房者对于今后房价的预期。个人觉得，这仍然是一个非常任重而道远的过程。虽然最近我们看到了在短期市场里产生了一定的压力，但是这个大的方向，这个大的预期仍然是非常认可，非常支持的。为什么？因为回到我研究的领域——泡沫，要想造成一个资产泡沫，什么都不需要，只需要一个条件，就是预期。只要所有的购房者都认为房价会持续上涨，无论房价涨到哪个天上去，购房者还会义无反顾拿出6个或者12个钱包付出首付去买房子。为什么？因为他认为房价是永远会上涨的，我做的是一个正确而且高回报的投资决定。只要这个预期不改变，房住不炒的目的就不能最终实现。为什么？大家想一想，房住不炒，炒是什么？炒股票是什么意思？我根本不知道这个股票是什么，我只寄希望于我今天买了股票会涨，我再卖掉。所谓不炒就是逐渐的弱化，淡化，我不认为会全体解除房地产的金融，或者投资，或者投机的属性，这三个是不同的属性。这一点是我最开始就对于房住不炒这四个字的理解。提到不炒虽然听起来不是特别的学术，其实这两个字涉及到整个房地产下一个阶段的核心关键。

如果这一两年的时间里，基于我的观察，从一个经济学家的角度看待房地产的三大特征：

第一大特征是有短期、中期、长期，是城镇化、老龄化和少子化将对供需结果产生的影响。城镇化率在进一步提升，意味着城镇化房地产需求仍然在增加，但是随着老龄化的逐渐来临和进一步加剧，在很多发达国家老人对于房地产的需求是非常不同的，现在有很多专门从事养老地产或者是养老物业管理的机构，但是老人的需求不同，他为了能支撑退休之后的生活方式，更有可能把房地产当成是一种金融资产，什么意思？他要卖掉房子、抵押掉房子获得现金，利用这个现金来过自己的退休生活，几乎全球各个国家都是这样的趋势。这个时候它的供给就发生了改变。更加深远是今后十到二十年之后，中国的人口红利完全达到了顶峰，人口开始回落，据很多国际权威组织的估算，在80年后的2100年，中国的整体人口大概是7亿左右，和现在13亿相比几乎是腰斩的水平。对于这样一个人口趋势，仍然在建的很多大的项目最后会找到哪些买家，这些买家拿它来做什么？这是整个行业中长期必须要面对，必须要直视的话题。

第二大特征是整个行业在不同的分层，不同的地域，不同的区域，不同的定位上产生了非常强烈的分化。虽然有很多企业在面临“三条红线”的魔咒，但是还有另外一些同行在这段时间获得了两位数，甚至更高的增长水平。在过去这段时间中，整个潮涨中所有床都会飘起来的趋势，会逐渐被专业化、精细化、精耕细作的管理实力所替代。

第三大特征是众多区域性市场的需求和房价历史高点已过。在很多城市里面，很可能房价的趋势已经发生了历史性的变化，可能有些开发商已经做好了准备，而有一些房地产领域的专业人士可能还对此抱有一定的希望，或者抱有一定的幻想。我们看一看过去这几年在整个东北、西北、华北，乃至离北京不太远的一些区域，这样的趋势在逐渐发生改变。这是我作为一个经济学家对于房地产行业比较外行的看法。

作为房地产行业，分享一下我观察到的三个趋势：

第一，整个购房需求在逐渐理性化，逐渐从投资或者投机到更想消费转变。这不一定是投资者的选择，而是因为对于房贷的要求已经说明了，如果你是以投资为目的进入这个领域，对不起你已经来的太晚了，这个趋势在逐渐的变化。

第二，整个房地产领域的情绪有重大变化，过去十几年的时候，很长一段时间市场处于一种恐慌的心态，今天买不到，明年房价又要涨了，和苹果手机一样，一定程度上的饥渴性的营销，但是随着供给逐渐扩大，需求逐渐被满足，也随着疫情的冲击和收入增长的逐渐放缓，现在越来越多的零零后开始有一种躺平的心态，尤其是在一线城市，原来还需要6个钱包，砸锅卖铁把首付付了，现在年轻购房者的心态在逐渐发生着改变。

第三，跟这个相关的再往前二、三十年，人口的红利可能会逐渐变成人口的赤字。这是作为整个行业在今后的五年、十年、二、三十年，我们观察到的会逐渐发生的变化。

下面从金融的角度谈一谈，房地产作为过去十年最好的投资。经常有朋友开玩笑说，在中国只有三种失败的投资者，第一种是过去二十年没有买房子的；第二种是过去二年没有买够的；第三种是买了又卖的。所有这些都联系起来，过去二十年史无前例、波澜壮阔的房价上涨，20年大体上15-20倍是比较普遍的国内价格水平。在这个过程中，无数的家庭，无数的房地产开发商，无数的房地产相关企业都是巨大的获利者和得益者，这个过程中推动了整个中国经济的发展，中国居民收入水平的进一步提升。我想讲两个重要的作为金融学家的观察。

一是没有任何一个资产的价格是永远上涨的。也许中国的房地产确实这一次不一样了，也许我们只是在一个历史场合里面一个相对特别的时期，所以提醒大家要做好准备，至少从过去一两百年全球各种主要资产的视角来看，没有这么大规模，这么大体量的资产在这么长的时间里价格持续上涨，而且继续上涨。有效地管理预期，无论是开发商的预期，供应商的预期，物业公司的预期，购房者的预期，政府的预期是非常重要的。

二是什么形成了泡沫？是因为房价不断上涨。股市里面有一种说法叫三根阳线改变信仰，这个股票或者这个大盘涨了三天，大家都认为又有了牛市。在房地产市场不是三根阳线，在房地产市场是20根阳线，人的预期，人的判断很大程度上受我们亲身经历和市场趋势的影响。所以无论是供给侧的房地产企业还是在需求侧的购房者，我们都已经习惯了房价持续两位数，甚至更高的上涨的红利。但是换个角度来讲，如果股票涨了10个涨停、20个涨停，这个时候除了有些投资者往往是缺乏经验的，认为股价会进一步上涨，而越来越多的投资者会认为今后的空间有限了，我是不是开始要做一定的风险防范。所以我认为整个市场的心态，市场的情绪在逐渐发生着改变。

再回到房住不炒，我自己编了一个段子。在房地产领域有一个人人都会讲的话叫刚需。有一天我们的研究员跟我讲，上海房子为什么永涨不跌，大家说这是刚需，不但全国人民都想在上海买一套房，全球人民都想在上海买一套房。但是宾利和劳斯莱斯也是刚需，每个人都想买一辆宾利，每个人都想开一辆劳斯莱斯？是不是真的有刚需？我一直是怀疑的态度。经济学家会认为需求会跟着价格的变化而变化，随着价格的上涨，需求或者有效需求就必定会下降。随着价格的上涨，而不下降的是什么？随着价格的上涨，不下降的是投机属性，随着价格的上涨大家认为价格会持续上涨的预期会进一步加强。我是从金融的家度来看待房地产，来看待房地产价格，来看待房地产行业，这是题外话，也是行外话，但是我们从整个历史角度来看，曾经发生过很多次，认为房地产是这次不一样的经历。在日本的80年代，在很多欧洲国家的90年代到2000年初，美国的2000年初都曾经认为房地产是价格只会上涨的类别，目前我们看到这几次房地产牛市最终收场形式都不太好看。如果潮水退了，潮水就是全球的流动性，作为房地产开发商，大家不理解为什么这次政府的刺激力度和2009年那次相比简直不再一个数量级上。因为毕竟房地产行业其实是金融行业。我替金融行业辩护，老说金融行业不服务于实体经济，其实过去20年金融行业就是服务于实体经济，主要的就是房地产领域。换个角度理解这个话，因为过去的这50、60年里整个全球房地产行业都经历了金融化的过程，金融化的趋势。随着整个全球流动性的变化，无论是对于整个房地产企业债务的化解方式，这是眼前的事；无论是对于什么样的银行的资金可以向房地产行业和领域提供融资和支持；无论是原来出现的另类融资渠道，比如说信托产品、互联网金融、民间融资是否可以向房地产领域提供融资，都在发生改变。所以整个潮水并没有改变，只不过流向房地产领域的这个分支现在给予了很多的限制。这是整个流动性的限制。

今年大家感受到特别强烈的是对于购房者的个贷的发放速度。为什么说中国的权利都在处长手里？处长如果不想让一个事儿办成，他有100种变化，他不是说“不”，只是不去做。购房者就是面临这样一个现实，他拿不到房贷就买不到房子，不但买不到房子，而且会影响整个过程中开发商的预期和开发商的管理细节。所以整个市场的氛围和流动性环境和两年前之前相比发生了非常大的改变，所以提醒房地产领域的朋友关注。

共同富裕是最近最热议的一个说法。在共同富裕这个大的环境下，到底共同富裕多大程度是和人口迅速的老龄化、少子化相关？多大程度和资本的无序扩张相关？多大程度上和资本在过去一段时间整个获利的速度远远高于劳力的速度相关？多大程度上是现在的医疗、养老、住房三座大山对于年轻一代投资意愿、工作意愿、生育意愿产生的影响？这段时间我看待房地产行业，越来越不把它当作一个经济话题来看待，更多的是把它看作是更广泛的社会话题。它和股票市场不同，股票市场影响的只是每个人的钱袋子，房地产行业影响的是千千万万的家庭，家家户户的衣食住行，生老病死。所以大家做的是非常重要，非常有价值的工作，与此同时有些影响力超过了整个企业的盈利，超过了整个城市的建设范畴。这段时间大家对这个话题有特别多的思考，我也没有很准确的把握，个人觉得这个话题确实在下一阶段会对很多领域会产生非常深远的影响。

如果我能提供一点建议，我这是管窥之见。

第一，管理预期，调整战略。大家要管理好预期。前几年有著名的房地产高管讲说，能活下来就是很重要的任务，房地产领域的很多企业又到了这个时点，这个时候活下来和高速发展和成为行业第一所带来的企业的战略、企业的执行和风险的把控是完全不同的，个人觉得短期会出现流动性的放松，随着经济增速和外贸出口的放缓，但是不会发生根本性的180度的改变。所以大家习惯了过去几次调控的放松之后，大量的货币，或者是财政政策的刺激的话，这一次真的不一样了。我在私下也跟很多房地产领域的高管讲过。因为在今年年初的时候通胀有所抬头，有些企业家会认为按照过往的例子，在通胀抬头的过程中可能购房者的意愿会逐渐提升，政策也会相对比较宽松，至少在过去半年这样的事情并没有发生。

第二，把控风险，提升流动性。跟管理预期紧密相关的是把控风险，和风险相关的更多的是流动性。很多企业在资产负债表上是庞然大物，是非常健康的企业。但是从金融的角度研究债务问题，研究不稳定性，研究破产和重组，很多时候企业必须要高度关注自己的流动性，必须得意识到从整体来讲国内的金融机构对于房地产在过去一段时间，在短期可见的一段时间都不会特别的友好。如何能评价自己的融资能力？自己的融资渠道？自己在融资的时候必须要支付的成本，这一点对于管理流动性是非常重要的。

第三，拥抱变化，避免线性外推。大家之所以仍然对于很多风险没有充分的意识，借用刘鹤总理原来引用的一本书叫《灰犀牛》说，每年都有人去东非大草原打猎被犀牛踩踏至死，人跑的这么灵敏，怎么会被犀牛撞死，很多时候是恰恰认为犀牛会一直直线跑，它的速度完全可以跑开。这种过度自信，这种线性外推的思路，很多时候是往往导致重大的风险和重大危机。希望大家有所关注。

第四，更加清晰地定位，更加差异化的竞争。所有房地产项目，房地产企业，房地产销售方式已经发生了重大改变。在市场竞争日益加剧的情况下，究竟怎样能找到自己企业的核心竞争力，找到自己企业的核心优势，是下一阶段特别重要的存活和发展之道。

第五，精准执行，严控成本。大家要在开源的同时能够节流，因为现在整体的环境和几年前相比水涨得没有那么快。怎么办我们要让划船的人划得更快一些？

以上几点是我一个外行人的建议。去年整个疫情之后，今年全球经济取得了非常强劲的反弹，中国经济的反弹再一次领先全球。恰恰是在整个经济复苏的大环境下，财政和货币政策在逐渐地收紧，也意味着整个房地产行业的外部环境在逐渐收紧和逐渐的严峻。在这个大的环境下，在短期政策压力比较大，中长期需求和供给的关系调整变化比较大的环境下，希望大家能够更多地关注不同的产业、行业分化过程中迸发出的一些新的机会，更好地加强自己企业的内部管理，同时利用这些机会能够进一步增加和提升自己企业的竞争力。

《投资者的朋友》、《投资者的敌人》这两本书是我去年新出的，讲的是利用投资，利用行为金融。希望大家能够意识到自己作为一个企业家，作为一个投资者，作为一个人会犯各种各样的错误，这是每个人的本性。这个过程中，如何能更好地了解自己，了解自己的企业，了解金融，能够作出更好更多的项目和产品，同时能够把握风险，让自己的企业，让整个房地产行业可以可持续、高质量的发展。

谢谢大家！

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江先生以“品牌路上的艰辛与奋斗——打造客户与业主信赖的服务品牌”为题进行了演讲。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江先生

李长江：我在碧桂园服务从2011年开始到现在10年了，10年我感受整个物业行业的变化，由小到大、由弱到强、由辛辛苦苦干到现在资本进入，并且在行业里特别是上市物业公司做梦也没有想到我们会有资本进入。所以今天受到邀请来跟大家分享一下碧桂园服务。

我们自己认定的从物业管理时代，那时候没有什么追求，就是踏踏实实门看好、地扫干净，但现在进入物业服务的时代，从管理到服务，到资本时代2014年资本价值到现在认定的价值服务时代，价值服务时代实际上也是跟国家、跟政府、跟老百姓的需求直接相关的。

我们所有的物业企业，特别是品牌企业，包括碧桂园服务在内的几个阶段：业务拉动品牌阶段，一直到品牌拉动业务，碧桂园服务也是这样子。我2011年到碧桂园的时候发现我们同行、媒体等等到我们项目来参观交流，没有人，没人所知是最可怕的。过去是希望大家看碧桂园的服务，到现在感觉跟过去的不一样，我也觉得是，社会在进步，我们行业在变化。

碧桂园服务从1992年一直到现在，我2011年到碧桂园服务的时候，整个项目100多一点，每一个项目经理我都认识，可以叫得出名字，都知道他们的特点。现在不同了，现在差不多有4000个小区，项目经理总经理我都不能马上叫出名字，要想一下。规模大了，要求不一样，从过去直接服务到现在有众多的手段提供服务。

2018年6月，碧桂园服务登陆港交所，我们是在市场上没有融资的，没有融资就无法定价。2018年的时候那天是很有感觉的一天，在内部我跟同事讲的时候我们也有今天，我们的确应该是将品牌、技术、科技、服务融在一起，不只是过去看门，一把扫帚扫天下的这样一个公司，这样一个行业。到2019年5月，我们在AI方面进行了发布，甚至在推进。前年应该说是数字化只是一种理解，到去年开始推进数字化的建设，到目前数字化将成为我们碧桂园服务未来要被众多企业所认同的一种模式。我们现在数字化这块没有样本可循，没有参照物，完全是自己认为这种方向是正确的。所以我们现在有几百人人在做数字化建设。

过去我们做增值服务，行业前辈都知道是每个企业都会做增值服务，增值服务最简单就是帮业主家里打扫卫生、搞绿化、搞维修（比如修马桶）等等的，整个行业走到今天还是认为整个行业增值服务模式仍然没有形成，没有任何一家物业服务公司敢说它的增值服务模式放之天下而皆准，我碧桂园服务也是一样的。我们现在从上市到现在每一年的增值服务收入都是100％的增长速度，今年上半年也是如此，因为我们坚持一个原则就是紧紧围绕社区做增值服务，紧紧围绕业主的需求做增值服务，然后我们将有质量的规模扩张带来更多的贡献，带来更多的增值服务机会，而不是天下能赚钱的地方都是我们可以提供的服务。

2020年11月份发布的新物业的视频，（视频）。去年我们发布的关于物业服务的新品牌强调一个概念就是服务是根本，新服务科技是关键。不能因为我们做物业服务跟科技无关，至于增值服务等等其它的必须建立在这两个基础上。

城市服务开发者大会，5年期望碧桂园服务营收达到千亿，我自己看起来的城市服务的营收可能是难度最大，因为就目前而言城市服务还没有形成标准，还没有形成要求，还是自发的一种行为，还不是中央政府、省级政府有组织、有要求的行为。物业企业本身也会注意到几十万家的物业企业，没有一家会说我不会做城市服务，这几十万家都认为自己会做城市服务，这样带来整个行业在这块上还有很长的路要走。

品牌建设方面我们有自己的IP形象，现在发微信、点赞、交流的时候都有我们的IP。品牌印记，我们强调让业主信赖。

欢迎更多的同事、同行、媒体朋友、房地产同仁们去碧桂园服务看看。

中化金茂物业管理（北京）有限公司副总经理李玉龙先生以“金茂物业——以恒心·致恒长”为题进行了演讲。

中化金茂物业管理（北京）有限公司副总经理李玉龙先生

李玉龙：大家下午好！

感谢黄院长给予我这个机会跟大家分享金茂物业的情况。今天是品牌价值研究成果发布会，接到这个题目的时候，我就在想什么样的企业是品牌企业？今天谈到了一些关键词，增长快速、规模大、资本青睐，我们找到了这样一些标签，是不是因为有了这些标签而使得一个企业成为一个品牌企业呢？这是我反复琢磨的一件事儿。我觉得恰恰相反，是因为品牌赢得了人心之后带来了这样的结果，有了增长，有了规模，有了资本的青睐。那么品牌是如何赢得人心的？从根本来讲，还是要回归到行业的本源—服务，我们的服务力是如何提升的，我们的服务产品是如何打造出来的。

首先简单跟大家介绍一下金茂物业的情况。一个是高，一个是全，今天重点跟大家分享一下高的部分，高能级、高品质、高单价、高端服务。

如何来定义高端服务的内容？分为几方面：

一、高定位。金茂物业所管理的项目84％都集中在一二线城市，我们想做高端服务必须要有合适的土壤。这得益于金茂物业的股东所开发的楼盘一直聚焦在一二线核心城市，才让我们有了这样的机会。比如说金茂大厦是上海的地标，金茂府是高端住宅的领导品牌，以及像绿金这样一个领先的概念，使得我们目前有了2000万的优质资产，以及10万＋的优质高净值客户，这样的土壤让我们拥有了做高端服务的机会。

二、高客群。我们在三年前孵化了一个组织叫客户研究中心，类似于我们开发企业的产品研究中心。之前很多物业公司没有这个组织，大家更强调管理和运营，但忽略了对于客户的研究，对于产品的迭代升级。成立这个组织第一件事儿是分析高净值客户、高端客户的需求是什么，他要经历一个什么样的过程。我们把客户大概分为四个层次，从创业打拼到稳健拓展到集成发展，再到传承沉淀，我们的客群大概属于后面两者，处于继承发展阶段和传承的沉淀阶段，他们有什么样的特质和特点？结论是他们更有精神层面的追求，有消费能力，认可服务的价值，愿意花钱买服务。金茂有63％的高端住宅业主处于31-45岁，而且逐步在年轻化；另外有88％的客户是企业主，或者是中高层管理人员；75％以上的客户是本科以上学历；39％的客户按照财富指标的逻辑，按照金融行业的标准做了推算，他们现在已经实现了或者说接近了财富自由，是有钱又有闲的客群。

三、高投入。在过去的几年间我们接待了很多同行说要到金茂学习高端服务，怎么花小成本做出这样的品质？我的回答是，我们花的是高成本，高投入才能创造这样高品质的服务。因为高品质的服务所以有了比较高物业费的单价，支持我们可以做高水平的软硬件的投入，由此会带来高质量的服务水平，再带来高客户满意度。在这样的循环之下带来两个结果，一个是降低了交易成本，因为建立了品牌信任，客户认为花了钱，用了你，你必然会有投入，我就会选择你，所以我们的交易成本比较低。第二个是带来了交易溢价，客户认为我给你钱，你可以把钱用好，不会全部转化成利润。所以一方面交易成本降低，另一方面交易溢价在升高。

四、高服务。分为几个层次。不是高端业主不在乎“四保”业务，我们认为四保业务依然是做高端服务的根基。大概几点：

（一）做数字孪生的SAP全景，也就是空间、资产、人从接一个项目开始完整数字化。数字化能力是这个行业必须要具备的基础能力。

（二）前置设计的服务蓝图。回想一下在刚刚进入这个行业的时候，每接一个项目，第一件事儿是分析客户的需求，分析这个项目的服务方案，物业管理方案，但是在规模发展过程当中很多时候丢掉了这一点，三年前开始我们重新拾回这一点，每个项目从开始重新做服务设计的蓝图。

（三）科技赋能的FM管理体系。

（四）示范区通标的景观园林和环境清洁管养。

（五）化工级HSE体系打造的安全社区。

（六）“人代替机器”的高配比管家团队。我们认为，高端服务很多时候都是依靠人的服务。

我们在方法论上做了一系列研究，很多时候大家认为高端服务就是基础服务做好了，再加一点惊喜服务，但是我们发现单个亮点服务缺乏增长，怎么样设计一套亮点体系，能够让亮点可持续源源不断地催生出来，所以我们做了这方面研究，也是结合前面对于高净值业主的分析，对于他们需求的研究，我们发现了他们对邻居、对社会、对文化、对服务、对物业都有这样的需求，所以我们做了五维服务体系，叫做MOCO服务体系，指的是MOMENTSofCONNECTION。我们希望建立关键的在五个层面的连接时刻，接下来做出小的亮点。比如说“4S房屋”，是从全生命周期的角度考虑基于资产的管理；“四色管家”，我们希望每位管家都具备独特的技能，比如说我们有的管家可以帮业主管家的孩子做手抄报，有的管家懂另艺术鉴赏；“四季博物馆”，我们希望尊重业主的需求，因为高净值的客户更希望回归到生活的本位；“四邻文化”，现在大家讲学区房的概念，什么叫学区房？附近要有好的学校，什么是好的学校？好的学校有好的管理，好的资源，好的同学。我们希望把一个社区打造成有好的管理，有好的资源导入，有好的邻里文化。最后跟大家分享一下社群，这个概念在地产领域用得比较多，在物业公司里谈到社群的时候，更多的还是希望建立一个长久的连接，而不用来做变现，目前金茂物业建立了130＋的业主社群。

五、高科技。金茂物业不会转性成一家完整的科技公司，我们是一家物业服务企业，但我们必须科技赋能和数字化的服务能力。金茂物业在近些年做了这样一些场景的研究。

最后，用我们刚刚焕新的品牌口号“以恒心·致恒长”结束今天的分享。我们认为物业行业目前依然处于黄金时代，无论是一家企业还是一个行业，都会有这样的黄金时代，而我们正处于这样一个黄金时代。而我们用什么来致敬这个时代，或者在这个时代里迎来自己的黄金发展期？我认为还是要坚守长期主义，要靠每一单的合同，每一单许诺，持续地坚守服务本源，持续地提升服务品质，才能够建造自己的品牌。

谢谢大家！

当代置业（中国）有限公司高级副总裁韩飞宇先生以“绿色发展战略与绿色科技建筑产品”为题进行了演讲。

当代置业（中国）有限公司高级副总裁韩飞宇先生

韩飞宇：各位嘉宾大家下午好！非常荣幸能在这个环节跟大家分享在现在大趋势下的对居住产品的理解。在“双碳”背景下，当代置业经过20多年绿色科技的研究与沉淀，逐渐找到了我们自己的行业切片。

这些年，我们从绿色建筑、主动式建筑、百年建筑等等做了一系列的研究，今年继续研究低碳建筑、零碳建筑。

来看一些数据来，认证面积1254平方绿建，节省电量6534万kwh／年，节碳量5.34万吨／年，我们一直在坚持用我们的核心竞争力来继续降低在建筑方面对于碳排放的减持。我们一直在想如何脚踏实地稳步推进，在企业发展中用企业的责任感整体回报社会。

在产品研究过程中，研究路线上一直追求很重要的一个结合。前面有教授讲到了大背景下去杠杆，要回到理性发展健康的角度上。对于我们来讲，非常重要的是房地产要告别野蛮生长的方式，要回到对产品本身相关的深入研究。从地产整体开发产品来讲，无非是功能美学、形式美学和工艺美学，但是我们往往在科技和技术层面研究的时候会出于各方面的考量主动降本或是放弃，而我们不这么想，因为要做长期主义。去年疫情突发，重新审视我们对人居环境的思考，我们也做了相关问卷调查，将近10万人，回到人的本体健康的思考维度，于是我们提出了MOMΛ当代绿色健康复合社区，同时提出绿色科技＋舒适节能＋理性美学＝“双四Heng”的产品观。

技术“四恒”是恒温、恒湿、恒氧、恒静。在源侧端采用洁净性能源，前端用高效的辐射系统与楼板密切结合来达到房间各角落温度均衡，同时新风供给充分达到换气次数，保持含氧量。这里还有中间的重要一环就是能源机房的高效管理，通过无人值守及云服务做到低碳节能管理，实现闭环式产品策略。我们在这方面获得了一些相关奖项。

对于建筑本体来讲，我们为什么不把建筑想成固定的大号手机？因为里面有无限终端可供插接，只要把平台搭建完整就是一个完整的产品设计，我们这方面也做了相应的研究。

我们在佛山第一个项目佛山万国府，已交付使用，荣获绿色健康建筑。具体规划层面不光是从美学层面来打造社区，更多地通过仿真模拟模块达到整体规划的合理度，同时给物业提供相关便利。

在前沿技术探索上，我们跟清华大学进行合作打造了通州建筑艺术博物馆，今年马上准备开工，里面集合了众多先进技术，是我们做的一个形式追随能量的建筑本源的一个思考。楼板是空的，空气可以在里面进行流动，能量就可以均衡地流动，通过BIM等软件进行精准排布，包括光之腔体、水之腔体、地道风等一系列技术成果应用到这个建筑中。

除此而外，在去年还研究并建成了一个零能耗，快速装配式从无到有用了42天，本身的屋顶发电量可以达到1.8万度电，在一个150-200平米建筑里，可以达到相应平衡。

在绿色科技建筑产品过程中，除了在技术美学上相应迭代外，同时提出了衡空、衡质、衡动、衡捷，我们仍然要更加细致的思考，找到客户的敏感点。衡空，分合有度的空间，要形成小街区密路网，解决客户步行可达的需求。衡质，恰到好处的建构品质，外立面的持续升级，公建化的处理手法，通过框架式的结构解决了剪力墙难以自由分割的问题，西安项目通过这种结构，我们把角全部打开，形成了标准节点大样图，立面自由，风景无界。各项目体验中心一体化的打造，快速实施，体现我们对理性美学的追求。衡动，归家动线合理安排，疫情期间动线相互切换，包括儿童活动模焕新，是可以不断进行拆分的。衡捷，是便捷的功能安排，把所有户型形成通用户型，通过通用户型不断进行迭代来解决产品特异性的问题，青岛项目，89平米可以有1.5个卫生间，还是三面宽的三居室。咸阳项目，可以做到9米无界宽厅。通州万国城项目，通过集成系统和负压，解决厨房串味的问题，整体小区落位了科技AI相关技术。另外，社区也和我们当代置业孵化出相关配套产业紧密结合。

科技四恒、场景四衡，绿色科技＋舒适节能＋理性美学＝我们的“双四Heng”的Heng美好的产品观是我们去年提出的重要的产品战略。

“双碳”相关的研究，我们在整个社区规划层面通过苗木、场地匹配等研究形成了相关的碳汇成果。开源才能节流，我们经过这些年的积累，地源热泵数量、管理面积等数据均做到行业领先，运营层面形成低碳高效管理团队。

今年，我们绘制了一张企业的“双碳”实现路线图，为绿色科技事业而奋斗。

谢谢大家！

保利物业助理总经理朱芮嘉女士以“物业品牌建设的一张答卷”为题进行了演讲。

保利物业助理总经理朱芮嘉女士

朱芮嘉：各位行业同仁，大家下午好。很高兴能代表保利物业和大家见面。感谢前面几位同行的分享，向我们展示了物业品牌发展的蓝图。今天，在品牌show分享环节，我们尝试给出对物业品牌建设的一张答卷。在开始之前，我想请各位一起看看屏幕上的几个关键词：

（大物业、社会基层治理、乡村振兴）

相信这几个关键词，对于在座各位都不陌生，甚至很熟悉。

当我们打开百度搜索关键词：大物业、社会基层治理，与物业行业相关的信息越来越多，当前物业管理已经不再局限于对不动产的日常管理和维护，物业板块作为现代服务业中的基础性生活服务业，有着很大发展空间。

2019年，在全国行业论坛上，我们向大家分享了对物业行业未来发展的看法——从小物业，走向大物业。“大物业”成为今天行业和外界都在运用的符号，也成为资本市场评判一家物业公司发展前景的标准之一。

2020年，突如其来的疫情，让物业服务在社会基层治理中的重要价值得到充分凸显。同年，在国家十四五战略中，乡村振兴、美丽中国、公共服务均等化等，又为物业行业的下一步发展指明了更大的方向。由此，在去年的第三届镇长论坛上，我们提出了行业的未来，将从“硬空间”走向“软基建”；这一提法获得了包括国资委官网、人民日报、新华网等多家央级媒体的认可。“软基建”一词，成为了物业服务社会价值的形象概括，也呈现了大物业时代行业发展的美好蓝图。

蓦然回首，我们欣喜发现，保利物业的每一次品牌发声，都或多或少地为行业带来了一些良好变化，也让外界发现物业行业的更多可能。

在我们看来，品牌之于一个企业，既是战略视角的传播转译，也是传播视角的战略牵引，它不仅仅是企业发声工具，也是牵引企业甚至行业发展的战略风向标。

行业发展到现阶段，物业品牌作为企业发展的软实力，值得被重视。品牌的实质，是在向不同对象，建立一种信心及好感。这是外界对公司的信心及好感、客户对服务的信心及好感、以及员工对职业的信心及好感。品牌，是在企业快速且多元发展的当下，夯实企业规模、助推企业规模、甚至造就新规模的无形武器。

在探索物业品牌的过程中，我们也看到，对于物业品牌的作用，以及如何建设品牌，大家有着不一样的看法。

（公司品牌）

有的人认为，公司品牌的建设，应该关注公司本身业务的需求。但，仅此而已吗？我们有自己的答案。

细细阅读十九届五中全会公报，这些语句格外引人注目。“基本公共服务实现均等化”、“城乡区域发展差距和人民生活水平差距明显缩小”……在这份公报的12个篇章中，有8个与物业服务密切相关。我们在国家战略的背后，看到了自身的使命和担当；看到了物业应当同国家战略共振、同经济发展共鸣、同民生需求共情；看到了物业行业未来发展的无限机遇。我们将自己定位为“大物业时代的国家力量”，以“善治善成，服务民生”为使命，为社会基层治理贡献物业力量，贡献保利力量。

比如，在今年6月，我们正式对外发布红色物业保利“星火模式”。基于大物业生态平台的全业态覆盖，我们将红色物业从社区带到商写、城镇。我们创新打造党建引领、多元共治的“一面旗帜、三个阵地”体系，真正搭建起联系政府、客户、物业三方“共商、共建、共治”的桥梁。目前，我们在全国42个城市开展了“星火模式”建设，与42家各级政府单位、过万名业主、商户、居民，共同打造社会最后一公里的共建共治共享新格局。

只有时代下的企业，也只有国家战略下的企业机遇，保利物业的公司品牌，始终与国家政策和民生建设同频，做人民、做国家的星火。

（产品品牌）

有的人认为，服务产品难以品牌化，只能靠故事传播。但，真的如此吗？我们有自己的答案。

在住宅品牌，基于亲情和院的中国院落文化、真善美和的产品体系，我们提炼了以“暖”为核心的品牌情感诠释；基于东方礼遇服务的文化情怀、“通情达礼”的产品理念，我们推出了以“礼”为核心的品牌文化表达。

但在实际的承载过程中，只靠概念是远远不够的。基于客户需求的洞察，我们围绕“3心3线”落位服务场景化，（3个中心：社区服务中心、消防监控中心、员工生活中心；3个动线：人行归家动线、车型归家动线、休闲动线，PPT出现文字。）围绕核心产品场景，打造对应场景的物业服务内容，从动作、话术、工具等方面与产品进行精准匹配。通过用户触点的精密打造，以服务营造品牌感知。

在商办品牌，我们以“星云企服”的“物管＋资管＋企服”模式，助力企业发展和产业链协同，通过“四梁八柱”的产品体系和“场景运营”的服务理念，打造“国资服务领军品牌”，为国资企业赋能。

在公共服务品牌，我们每年举办500人规模镇长论坛，交流学界、政界研究和实践成果，推进中国城镇治理水平向前。我们联合上海财经大学，打造公共服务智库，联合优质合作伙伴，打造中国城镇治理5G发展联盟，始终推动公共服务模式创新，也为公共服务链接更多资源。保利物业的产品品牌，始终与用户需求为出发点，比业务多走一步。

（雇主品牌）

有的人认为，雇主品牌的建设，是招聘时的口号，是刷上墙的标语。但，仅限于此吗？我们有自己的答案。

2018年，我们提出了自己的校招品牌——保利星生代，连续两年走进北大，从在时代创变的前夜等你，到你可以管理一个社区，也可以管理一座城市，持续向高校学子输出行业价值，也收获了一批高学历优质人才。面向已有员工，我们开展针对基层的“星辰生活官”、针对项目经理的“星河运营官”、针对高管的“星海指挥官”人才梯队培养计划，以及面向专业化人才的“星耀专才”人才专项培养。我们相信，每位员工都是“星火”，自我燃烧，自我驱动，而作为企业，就应该为星火提供风力，让他们更加璀璨。我们构建了包含“核心理念”、“方针理念”、“执行理念“的“星火文化”体系（图），也将其拆解到每一个细节，比如每月的员工手机桌面（图）。同时，我们也欣喜的发现，越来越多同行也以雇主品牌建设为契机，让物业行业享受应有尊严与自豪感。

从有尊严的服务者到国家的力量，保利物业的雇主品牌，始终与行业发展紧紧联系。

十年前，我们推出了第一个住宅物业品牌“亲情和院”，在当时，物业服务做品牌，还是一件新鲜事。而如今，越来越多的物业企业开始推出产品品牌、建设公司品牌。

对于物业品牌建设的探索，大家给出了很多答案和实践，也仍然有很多问题值得探索。当物业行业的发声越来越清晰、越来越嘹亮，相信我们也会获得越来越多的尊重与好感，也赢得越来越大的发展空间。

9月，是开学季。物业品牌建设的学习之路，也仍在继续。期待更多企业的作答，让这张答卷，变得丰富而厚重，精彩亦出彩。也再次感谢主办方为我们搭建的交流分享的平台。

谢谢大家。

新鸥鹏集团副总裁许丰伟先生以“懂教育更懂服务”为题进行了演讲。

新鸥鹏集团副总裁许丰伟先生

许丰伟：今天我的同行们向大家展示了不同的理念，从设计、建筑、数字、万物互联、品牌。我来分享一下教育，从最基础的教育开始，懂教育更懂服务。

大家对新鸥鹏可能有所了解，我把新鸥鹏整个发展探索跟大家做分享。

新鸥鹏创建于1993年，原来是重庆大学一家校外企业，出生的时候就带着教育基因，2005年完成改制成立了新鸥鹏集团。到今年走过了28年的历史，我们拥有2所大学，21所中小学，31所幼儿园，大概现在8万余名师生。同时也是中国唯一校企双驰名商标：一个是新鸥鹏，一个是巴川中学。巴川中学连续18年重庆中考冠军，100％的学生全部进入985、211大学，全球国际生（考到国外的学生）排名30位前，在西南地区它还是非常知名的院校。新鸥鹏集团宗旨是打造世界教育新繁荣。

总书记在陕西视察绥德一个学校，提出来一个重要的口号是德智体美劳全面发展。我们的孩子要要求有“5个100工程”：做100场试验、欣赏100首名曲、欣赏100幅名画、做100场专场演讲，这“5个100工程”对孩子们整体的素质教育方面起到很大的作用。

新鸥鹏重视孩子们的素质发展，新鸥鹏学校的办学理念跟普通学校是不一样的，新鸥鹏是自主教育，就是小班化教育，学习音乐过程中，你旁边孩子可能是小学一年级的，但是有可能是高一的学生。这是新鸥鹏在教育行业里非常有名的自主教育的体系，我们把学校教育有非常有趣的名字叫拆开围墙的学校，行走当中的课堂。这也算是新鸥鹏28年来对中国教育的一个贡献。

从以教育为核心，我们整体展开了整体不同的全产业链的分布，我们的地产连续12年在百强排位榜里，连续8年被评为中国民营企业前100位。整体产业是比较完善的。

但今天重点要介绍的是在从传统物业企业延伸出来的教育企业。我们在物业行业里从看一扇门，扫一片地开始发展，我们更多的是基于我们自己在教育领域里独特的资源优势，我们把学校办进社区。所以我们的社区里面，在每个社区里都有一个社区的生活中心，而社区生活中心的主角是我们非常重要的东西，就是图书。我们在每个我们自己教育社区里在图书馆，很多售楼处就是一座图书馆，比如在北海就是非常漂亮的图书馆，在图书馆里工作、卖楼。图书馆主要做什么工作呢？除了日常大家的学习交流外，有时候孩子们会把书本在那里作为交换地场所。

更重要的一点是我们有巴川大讲堂。我们有大学到初中、高中、国际高中、美国学校，我们是全体系的，所以我们编制了巴川大讲堂的公益课程体系，让老师、表现突出的孩子们、孩子家长，在这个里面跟住区居民共同分享他们在教育、生活中的一些成功的经验，这样形成了一个非常互动的平台。这是非常有意思的一个理念，也是付诸实践，真正在社区里做了幼有所托，少有所教，老有所依，因为我们还有养老的体系。

在这样的服务体系里，我们有60所左右K12的学校提供后勤服务，教育后勤服务里除了要打造最安全的校区，最文明的校区外，打造智慧的校区也是很重要的。我们在校区里非常重要的是家长把孩子送进去的过程中不担心这个学校的学习，因为这些家长都了解，但是有另外一个隐蔽的点，他在学习完了的生活，尤其对寄宿生来讲，他在这个里面怎么能够构建一个更好的让他放心的体系，同时孩子在里面得到更有意义的成长，我们自己打造了一个非常好的品牌叫“妈妈港湾”，这个妈妈港湾必须有大专以上的学位，同时有心理学的证书，构建了家校共育的平台。现在孩子压力很大，如何减少孩子的压力，引导孩子进入阳光、健康的成长历程，这些妈妈起到巨大的作用，也得到家长的好评。

我们努力打造一个吃得好、住得好、环境好、口碑好的教育后勤服务，还建立了600余项服务的标准。大数据、科技、互联网，在里面建立了一整套新型智能化的管理系统，我们力争打造中国最安全、洁净、智慧的教育住区。我们在社区建立了宜邻生活服务体系品牌，真正让大家幸福生活在这里，感受到教育的魅力。通过以品质作为基础，以服务作为口碑，通过科技的助力来完成整个发展。

新鸥鹏一直致力于把教育全方位、全产业链输送到每个点位上，做好中国的教育服务家。也欢迎大家到我们的学校参观我们在中国非常独特教育理念的校区，更欢迎大家把你们的孩子送到我们的学校里来，我们保证可以让他进入到一个全新的领域。

谢谢大家！

会上，嘉宾们就“企业如何通过品牌定位打造独特价值高地”进行了对话研讨。

主持嘉宾：刘李佳中国企业评价协会秘书长

对话嘉宾：

金侨投资控股有限公司副董事长刘朝晖女士

金地集团开发管理公司副总经理王欣先生

天朗控股集团副总裁周岗先生

禹佳生活服务集团执行总裁古希印先生

中冀投资股份有限公司董事总经理、合伙人张磊先生

嘉信物业总经理李诚智先生

重庆华宇集团有限公司品牌策划总监王冲先生

华北集团产业发展板块总经理张帆先生

老板电器工程营销事业部副总经理江亚强先生

刘李佳：大家好！我是本场主持人，来自中国企业评价协会秘书长的刘李佳，本场话题是企业如何通过品牌定位打造独特价值高地。

因为时间原因，每位嘉宾控制在5分钟。

首先是金侨投资控股有限公司副董事长刘朝晖女士。金侨投资控股集团是一家集教育、地产、建筑、物业、医疗、康养、金融等多板块于一体的综合型集团公司，金侨在过去30年是如何打造品牌独特性的？

刘朝晖：品牌的价值就在于，如果品牌的定位不准，企业的地位就不稳。如果品牌定位不当，企业就很难做到可持续发展。所以我们在建立金侨之初就树立了自己的品牌定位，就是金侨创始人任玉奇董事长所倡导的“我们不仅仅是制造产品，更重要的是创造一种有价值、有品味的生活。”

树立了自己的价值观和战略定位，我们也就确立了金侨要做有责任、有社会情怀、有温度，同时追求经济效应、社会效应的企业。金侨成立30周年，我们也提出了新的品牌宣言：“和合与共，善筑一生”。

“和”是倡导企业与社会、国家、环境等和谐发展、共生共荣；“合”是与国家、政府、城市、伙伴、客户的协同合作；“与共”是资源共享，协同发展，是美好生活的共同体；“善筑”是金侨专筑精品、善待客户，缔造品质生活，与城市共美好的发展理念；“一生”是金侨提供全生命周期服务、全周期美好生活不变的承诺和目标。30年发展，始终不变的，就是金侨的品牌初心——创造有价值、有品味的生活。

下面是金地集团开发管理有司副总经理王欣先生。金地集团历经30余年，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务，相关多元业务全面发展的综合性上市公司。在房地产市场政策频出，加大调控压力下，如何把握趋势？

刘李佳：有社会责任感、有温度的企业。

王欣：金地集团今年业绩给大家留下了深刻的印象，尤其是1-8月份增长率还是非常可观的。

我们通过把握政策和结合项目自身特点，把房地产项目分为长短周期。金地这样一家企业给到同行、C端的印象始终是一家比较稳健经营的企业，包括它的品牌定位和运营管理机制。

我们把房地产运营当成一项长跑机制，这是我们今年能够取得快速发展很重要的一个手段。我们在公司无论财务各项指标的调度，在全国城市拓展勾地，以及各项经营活动当中，都体现了金地的稳健经营，这也是企业自身重要的能力。

另外，金地取得长效的发展一方面是源自对国家宏观政策的把握。

金地通过长线多元化的发展，包括土地获取方式，由单一的招拍挂走向产业用地，包括城市更新、城市旧改，这也是一项稳健长效经营的方式。

最后一项，金地取得发展还有多元化的业务，比如代建，通过这项业务能够更大程度增加客户黏性，以及包括房地产物业管理、商办，这些手段共同构成金地能够长效发展的机制。

刘李佳：谢谢王欣先生，金地的财报我也看到了，在资本市场为之振奋，尤其是持有物业的运营收入，出租率等经营指标均有所提升，刚才王总提到了几个金句，包括长跑机制、踩准节奏、业务创新对大家都有所帮助。

下面请天朗控股集团副总裁周岗先生发言。周总在集团化企业管理、物业管理、酒店管理、企业品牌与文化建设，田园综合体、特色小镇开发方面颇有建树。请问周总，配合天朗新文旅、新生活方式的营造，天朗物业在甄悦服务的高端品牌服务方面具体做了哪些事情？

周岗：天朗物业在管住宅业态面积是550万平方米，目前在小镇服务方面也频频发力，致力于做“臻悦服务”升级版。

首先，从机制方面来讲，高端物业方面对于人才要求较高，服务品质的理解也需要人才和机制的保障，因此天朗从人才梯队的建设和组织架构作了相应调整。

第二，天朗物业在整个体系的建设和标准的建立方面下足了功夫。

第三，有了人才和体系方面标准化的建设之外，最重要的是执行，例如天朗物业在前期从最早的产品研发就开始介入，到精品产品交付，全链条都有天朗物业的参与，整个前期的参与对于后端物业起到重要支撑作用。

第四，从社群方面来讲，天朗物业在不断地尝试与突破。高端业主对社群生活往往有很大的需求。所以我们在空间、费用方面给予一定倾斜，在人力方面也会做一定的投入。最核心的是在业主权益方面，尤其是在业主公约方面做了相关约束，很多的物业公司都有很多值得借鉴的地方，天朗物业主要是两点：一是“人走地净”方面的要求；二是让业主共同遵守公约，整个住区的环境需要大家共同去维护，这对于业主权益及溢价都会有所保证。另外，天朗物业希望通过智能化带动其他方面持续跟进，助力服务品质和品牌价值提升。

刘李佳：下面有请禹佳生活服务集团执行总裁古希印先生，大家知道禹佳生活服务集团以客户至上，服务第一为服务宗旨，不断提升服务品质，完善管理体系。请问古总，禹洲物业作为知名品牌企业，是怎样提升服务品质的？

古希印：我们今年为了打造品牌特色，提升服务品质，从禹洲集团到禹佳服务集团，禹佳服务集团涵盖两个板块，一个是禹洲商业和禹洲物业，我们做了致匠心的一系列活动。比如说在前端的产品设计过程中，我们会考虑有温度的光，每一个户型的设计都要考虑是不是光能照到每个房间，从这个角度做一个最适合居住的房子。施工过程中我们选择的是会呼吸的材料，保证居住在这样的环境里身体是健康的。在交付过程中，我们会打造洁净健康的水，通过净水技术直通到户的品质。在商业和物业方面，我们着重打造的是看不见的服务，智能化。比如说商业，我们大概有200万自持的商业，在这些方面可以通过人流，每个人员进到商场，每个门儿的人流和消费情况来调整商业布局来提高商业收入和客户感知。在物业方面，比如说水泵的水压，原先是通过末端，业主家没有水了，打电话到管理处才知道，或者通过APP程序报修才知道，我们内置了感应器，如果水压波动超过阀值就会报警，物业就不用等到前端报修之后再服务。我们重点提高了管家和业主接触点的服务品质，因为服务品质是对品牌最有效的支撑。

刘李佳：禹佳物业在客户感知和亲情化方面做得不错，其有温度的光，会呼吸的材料，洁净的水，这些都说到了客户的心坎里。

下面有请中冀投资股份有限公司董事总经理、合伙人张磊先生发言。

张总是本次嘉宾中为数不多的金融投资机构，能否从投资的角度跟大家分享一下如何通过品牌定位，打造独特价值高地。

张磊：很荣幸跟大家有机会交流，关于品牌差异化，我们也一直在探索和摸索。个人观点，以中冀投资为例，跟大家做一个分享，中冀投资长期以大类资产策略配置为核心，以地产政策，房地产基本面为依据，提出“缝隙投资”理念，在市场中寻找适合我们的缝隙化、差异化投资机会。

增量市场:在与知名龙头房企合作传统类地产股权基金的同时，投资和扶持了数十个有核心位置土地资源，且价格有优势的区域型中小开发商，逐步形成“资本+土地+品牌代建输出”综合开发和共同受益的差异化模式。

存量市场:更加关注困境地产，以及和土地相关的企业重组类业务。打造出“房地产+不良资产”的复合型、专业化团队，目前我们已在河北、浙江、山东、天津等区域做了特殊资产布局，形成“资本+受困企业+政府”多方共赢的局面，品牌得到了社会、政府等多方面的认可与肯定。我们将继续秉承缝隙化、差异化理念，为各位合作伙伴提供长期、专业的投资服务。

刘李佳：张总的讲解让我想起一句话，美来自于不同，包括资本、土地、代建、专业化团队都提到了，希望张总能够把不同做得越来越好，做出品牌特色。

下面是嘉信物业总经理李诚智先生。嘉信物业是以行业领先的管理机制和企业文化打造红色物业，并获得武汉市青山区红色物业示范试点单位称号，那嘉信物业是如何做品牌建设的？

李诚智：我们企业做品牌建设还处于初期阶段，因为我们是第三方物业公司，所有业务全部来自市场拓展。而在实际外拓中新增的业务，收费又在整个市场属于中低端的定位。这导致我们要一方面保证服务品质，另外一方面又要兼顾企业利润，因此不得不追求高性价比。实际上，谈品牌建设更多是谈如何强化品牌。首先要给客户传递这样一种观念：在收费区间内，我们是一家很合适的企业。其次，对内要练好内功，做好成本管理，做好内控管理等，这是我们要做的第一件事。第二件事是迎合现在物业管理这个行业的趋势，今天嘉宾分享的数字化等方面，我们已经在实施了。除此之外，更要坚定不移地走红色物业的路线：既要帮助基层政府做基层社会治理的工作，同时也坚持党建工作引领物业服务的创新，在党建工作中寻找好的工作管理经验。

刘李佳：李总提到性价比，也提到基层社会治理，从品牌角度来说，红色物业真的是一个非常好的做法，也希望后面把红色物业能够做得更加精彩。

下面有请重庆华宇集团有限公司品牌策划总监王冲先生。华宇集团秉承责任华宇，幸福一生的品牌理念，以服务社会、服务客户、创造价值为企业目标，那么华宇集团是如何定位品牌价值观，输出品牌价值观的？

王冲：重庆华宇集团成立近39年，秉承“责任华宇，幸福一生“的品牌理念，将服务社会、服务客户、创造价值作为企业目标。在做品牌时，华宇集团选择更稳定的品牌输出，始终将品牌与企业行稳致远的相伴和责任的品牌文化，植入到公司的产品理念、服务理念、文化理念，形成了一个相对统一的品牌语境。秉持对社会、对客户负责、对企业负责，重庆华宇集团整合推出相伴官小宇IP和“小宇家“APP，相伴和服务全年龄周期客户的全时段服务需求。同时，公司还基于“空间专家”的产品经理视角，聚焦客户家庭成长的空间需求，将理性规划去贯穿客户家庭成长的需求触点，通过优+产品体系和服务体系，伴随家庭成长进行空间打磨和生活场景营造。以上就是重庆华宇集团关于相伴文化和稳健企业文化的文化品牌、产品品牌、服务品牌的品牌文化聚焦和基于责任相伴文化的和稳定的品牌文化输出。

刘李佳：王总提到稳健、相伴、行稳致远，希望更多的房企可以理解稳健的思路。

下面有请华北集团产业发展板块总经理张帆先生。华北集团创办于1999年，坚持实业为先，多元发展的道路。截至目前，拥有50余家子公司，国家核心专利技术300多项，实现了超过10余个产业园区的布局。华北集团成立至今，一直坚定多元化发展，对于产业园区的开发与运营有着丰富的经验，那各板块之间的联系是怎么样的呢？产业板块的优势是什么？

张帆：从严格意义上来说，华北集团并不是一个房地产公司，做为华北地区的制造业龙头企业，华北集团是中国民营企业500强，中国制造业500强，1999年到现在已有23年的累积。是以制造业为基础，金融为支撑，物流为纽带，逐渐形成了整个产业发展平台的综合性集团公司。

自2003年，华北集团开始做产业园运营，已累计运营园区面积达100余万方，主要是在为我们制造业的上下游企业和生态产业链企业来服务。我们现在在做产业城、产业园区开发，目的就是为了在如今信息化，大数据的时代背景下，能够更好的为我们的北方中小企业解决拿地、融资、市场拓展、产业链供应等一系列问题，为他们创造一个更好的平台，能更好为中小企业服务。为我们制造业上下游企业和整个产业链中裂变的所有企业搭建企业家自己的平台。让他们有自己的平台，有温暖的家，这就是我们一直秉承的理念。

另外华北集团在城市更新、产城融合、产业运营也有非常充足的经验。华北集团做制造业23年年，产业运营18年，希望和华北地区所有中小型企业合作，形成我们自己的产业城IP“华北•智汇城”，和企业一起搭建企业家们自己的平台+。

刘李佳：华北集团制造业为基础，现在对北方的中小企业创作企业发展平台，这刚好与现在所提倡的共同富裕相关，也希望在共同富裕方面做出更多的贡献。

下面有请老板电器工程营销事业部副总经理江亚强先生。杭州老板电器创立于1979年，专业生产家用厨房电器产品，经过42年的发展与壮大，老板电器现已成为中国厨房电器行业发展历史、市场份额、生产规模、产品类别、销售区域都排前列的社会公认的领导品牌，企业使命是创造人类厨房生活的一切美好。作为房地产供应链的专家，老板电器对于当前的房地产市场是怎么判断的？

江亚强：房地产市场前途肯定是光明的，但是道路是曲折的。我们看到一个大的趋势就是精装修。经过这么多年的发展，精装修得到很大的发展。一组调研数据说今年精装修住宅预计开盘250万套。从国外成熟的房地产市场经验和国家长期政策来看，未来精装修无论是从质和量都会更上一个平台。

但是在发展过程中，我们发现了一些问题，我做精装修之后，很多部品选择权给到地产朋友，但是在这过程中会发现开发商的选择跟业主的选择差异非常大。以厨电为例，大家买厨电的时候，无论油烟机还是灶具基本的两件套除了满足烹饪需求外，可能还会买洗碗机和蒸烤一体机。零售市场这个配套在30%多，工程精装里不足5%，这跟消费者需求就有很大差异，它会引起我们消费者对于厨房、精装修的满意。我认为，消费者不满意是非常大的问题，所以也是借这个场合跟相关协会、各位地产朋友提出一个呼吁，在精装修方面的标准要立得更严一些、更高一些，以消费者的需求为出发，用可持续发展的眼光来做好精装修，做好房子，真正地让我们的消费者来实现对美好生活的追求。

刘李佳：江总提到精装修消费者满意，标准特别重要，尤其我们做协会的就是要把标准提到最高，后面会有更多的机会把标准做起来，推动行业自律。基于现在市场行情，尤其是地产市场行情，老板电器对品牌价值有什么新的思考？

江亚强：两点：一是品牌定位。老板电器42年来一直围绕着中式烹饪和中国厨房做厨房电器，中国厨房跟欧美、日本肯定不一样。中国饮食文化经过几千年的发展，厨房、烹饪器具到现在高层建筑的出现，以及社会的变化催生现代厨房。现代厨房出现之后，整个厨房就没有太大变化，一个油烟机、一个灶具。中国改革开放到现在经济得到很大发展，房地产行业从90年代到现在也有很大发展，包括消费者的消费水平的需求有很大发展，但是厨房生活却没有变化。基于此，我们提出了我们的品牌主张叫创造中国新厨房，要给消费者创造一个新厨房。基于新的品牌主张，做产品创新的时候有新的逻辑，围绕着给消费者创造中国新厨房这个定位，用一个更优空间、更多性能、更多功能的理念打造极致的产品，解决我们在烹饪过程中遇到的问题。

二是品牌的核心价值，品牌核心价值是围绕着消费者的需求，从技术创新、中式烹饪、数据平台化，和地产朋友一起为消费者、为业主提供中式烹饪的解决方案，解决烹饪前、烹饪中、烹饪后的问题，让烹饪的整个过程会更便捷、更健康、更有序。

刘李佳：感谢江总。创造中式新厨房，我们大家拭目以待。

感谢各位嘉宾精彩发言，相信百强房企和优秀的上下游企业可以做好品牌定位，发挥出独特的优势，占领价值高地。

再次热烈掌声感谢各位嘉宾的分享。

会上，嘉宾们也就“‘竞品质’”时代，品牌企业如何实现品质提升”进行了对话研讨。

主持嘉宾：黄秀青女士中指控股副总裁

对话嘉宾：

领地集团有限公司助理总裁兼品牌总经理姚科先生

上海蔚然企业管理有限公司董事长韩成名先生

鼎瓯文化旅游发展集团有限公司集团副总裁曹军先生

东投美城物业服务（集团）有限公司总经理肖颢先生

力高集团战略企划中心总经理关静女士

金科产业集团招商运营部总经理刘嘉博先生

黄秀青：在竞品质时代，在座的除了地产之外还有金融机构、物业公司，以及做产业的老总，从这个角度，品质有很多的解读，产品力、运营能力、平台的打造能力、服务能力等等，您理解的竞品质、品质是提升是怎样的？请大家跟我们做一下解读和分享。

姚科：竞品质这个词来源于近期的两集中拍地，北京、杭州、成都、苏州、青岛等多个城市提到“竞品质”。杭州由过去的单一“竞地价”转为先线下“竞品质”，然后进行线上“竞地价”模式。以成都、苏州为代表的城市则制定了住宅品质提升条件，特别是在户内及户外的建筑园林，是对曾经的好产品、好服务全面提升。竞品质需要用长期主义做好产品和服务，需要以人民为中心，以客户需求为方向进行转型，坚持高质量发展。特别是在“十四五”规划中，看到了一些关键词，就是智慧、绿色、健康，要做到这三方面的品质提升。

智慧是投、融、产、销、运营方面，通过智慧化数字化提升品质。领地有无人机勘测和云监工系统，打造智慧案场，构建数字化营销平台领房通，上线VR看房系统，AI语音工牌等。智慧社区有健康通行，慧芯管理，全屋智能，智慧安防等。还开发数智经营分析管理平台，通过科技化、数字化的实时动态管理赋能业务发展，深入探索科技业务增长点，助力发挥数字＂引擎＂真效能。

绿色是在双碳目标下，我们通过构建绿色三享产品体系、创达WELL及绿建标识、营造绿色生态社区、联合成立绿色产业链联盟促进绿色发展。

健康是随着人口结构调整，老龄化进程加快，领地布局健康，康养地产，打造领地天府国际康城，天府领地城等康养产业项目，联手国际健管中心和4H医疗服务综合体，建设大健康产业基地，高质量践行健康地产。

除此之外，还需要精神引领，我们总结为鲁班精神，代表精益求精的工匠精神、传承中开拓的创新精神。领地环球金融中心也获得了鲁班奖。最近也在提以人民为中心，作为地产我们更多地要住有所居，要以刚需、刚改、再改客户为核心实现竞品质，实现高质量发展，也就是“以鲁班精神做高质量民生地产”。

黄秀青：接下来有请上海蔚然的韩总，上海蔚然是一家地产私募基金，跟在座的企业不太一样，您要把钱投出去，还要聪明地赚回来，也不容易，您的选择标准，或者您怎么看待竞品质时代，品质提升的要求。

韩成名：我们认为的品质可以有以下几方面的理解：

一是优质的区域选择。分为两大类，第一大类是我们对于房地产项目的区域选择要紧跟国家的政策，跟人口、经济产业相结合，比方说长三角、大湾区、京津冀，特别是雄安新区，成渝都市圈、武汉、长沙、西安区，我们坚持在每一个进入的区域进行深耕，只要这个区域我们进入了，在地产项目开发的层面我们希望能够做透。再一个，我们要在团队能够布局到的区域深耕，目前蔚然在国内覆盖了10个城市了，我们希望能够再用一到两年的时间覆盖更多的城市。

二是优质的交易对手的选择。对于资产负债率、负债结构合理，现金流情况比较优质的这部分百强房企中，蔚然始终是敞开合作的大门。

三是优质的项目。有合适的区域以及交易对手，优质的项目就是水到渠成的。

四是要有优质的客户，优质的投资人，能够认可，也能够坚持长期在房地产这个领域，或者在不动产领域长期投资且获得相应的收益，并且愿意按照这个区域的发展趋势一直成长下去。

最后，我们希望优质的蔚然团队能够给合作方、股东、客户、投资人创造有品质的服务。

谢谢大家！

黄秀青：谢谢韩总。韩总说了四个优秀的标准，同时我们自己也是优秀的公司，所以一定钱可以找优秀公司，优秀公司也不缺钱，市场大家还是要看好的。

下面有请鼎瓯文化旅游发展集团有限公司集团副总裁曹军先生，鼎瓯是国内率先进入大健康产业市场的企业，覆盖了大健康、大文旅、新教育、体验农业和住宅社区，目前在全国各地都做了很多康旅示范基地，也是为人民的幸福生活做了布局。

曹军：鼎瓯集团是国内率先进入大健康产业市场的企业之一，以大健康产业为核心，以“五位一体”思路发展健康、文旅、教育、农业、康居五大产业，在全国各地建设了很多康旅示范基地，也为老百姓的幸福生活做了布局。鼎瓯集团对品质的理解，一个是直观的硬件品质，另一个是切身感受到的软性品质。公司认为未来行业内硬性品质的差距会越来越小，所以要给产品赋予一个有趣的灵魂，即软性品质。为此，鼎瓯集团加大了软性品质投入，成立了瓯客生活服务有限公司，专注于为业主和用户提供健康的“瓯客生活”方式。公司在全国布局的康旅小镇，非常重视服务品质输出，并聚焦服务产品研发、服务体系建立、服务人才培养等，持续提升服务能力。有了产品、体系、人才，鼎瓯集团才得以把“瓯客生活”方式的理念服务于万千中国家庭，满足老百姓对健康、美好生活的追求和向往。

黄秀青：打造硬件，加强软件，提供体验经济。

下面有请东投美城肖总分享。东投美城是依托于江西的龙头企业东投地产，中国物业五星服务，校园贴心服务管家的特色是行业皆知，有请肖总。

肖颢：物业相对地产来说现阶段会好一点，是资源不断进去的企业。但目前物业竞争也很激烈。如何提高我们的竞争力呢？我们从三力、两度来介绍下。

三力：一是提高专业能力。在专业能力方面要从物业全生命周期来考虑，最重要的是前介能力。物业的服务满意度、客户投诉，最大的问题是在服务品质方面。而这里更大的掌控力是在地产生产、设计阶段。二就是重点提高前介的管理能力，后面大部分物业公司都可以做到。我们是地产和物业为一家的，具有这样的便利性，现在重点是提高前介的商业能力。

第三，要提升员工学习能力，特别是管理者的学习能力。从传统服务业到现代服务业的发展变化是相当大的，如果员工、管理者不能加强学习的话，就会被社会淘汰。我们每年在员工学习培训上会有收入3％的支出。

两度：一是着手客户满意度。企业竞争力是企业文化的竞争力，我们着手客户满意度一直在推行安心、舒心、宽心、放心和开心的“五心”物业和企业文化，推行的是家园文化，我们推崇为家园创造无限欢乐，这是我们服务的宗旨。

二是推动客户融入度。如果客户不参与进来，不融入到我们管理中来，客户是永远不会有感知的，他是没办法满意的，所以要推动客户融入度。包括整个业主开放，设备开放以及小区活动，我们非常注重这块。。

最后一点关于企业更重要是要有一个标志性的、不同于其它的差异性的、标志性的品牌标识。我们要不断总结自己的小故事，提高自己品牌影响力。

我们是教育起家的，现在教育界里一件大事是“双减”，“双减”政策下对我们设计教育提供了非常好的机会。我们小区标志性就是智慧教育社区，重点解决的是养成教育，小孩除了书本知识外的素质教育在小区里得到解决，这也是我们作为企业为社会做一定贡献，为我们后代必须做出一份力量，这也是东投美城集团为社会承诺的做好设计教育。

黄秀青：接下来把时间留给力高集团的关总来解读一下您对这个课题的理解。

关静：7月30日，北京发布了具有风向标作用的集中供地“高标准方案设计”的公告，8个地块中，关于高标准方案设计的要求，集中在绿色建筑、装配式、BIM、宜居技术和健康建筑。绿色建筑、装配式、BIM，这些已经是大家耳熟能详的了，比较意外的，是宜居技术和健康建筑首次成为品质要求的关键词。这个关键词刚好和力高的追求非常契合。

为什么这么说，是因为力高的企业文化中有很重要的一条，“品质为本”，以品质为出发点，力高开展新东方健康建筑的研究与落地实施已经持续几年了。2019年，我们从产品与服务，硬件与软件，空间与时间，并结合传统东方文化，等多个复合维度提炼归纳出来新东方健康建筑的三维模型，也就是健康的空间环境，健康的配套设施，健康的社区服务。模型提出后，一方面，我们在后续的新项目中持续应用，另一方面，从产、学、研、用的角度上，在这三个维度上有持续的投入和产出，从而让健康建筑的内容更加充实，更加具有可执行性。

那么在健康建筑提升品质方面，可以有哪些举措？

第一，在学和研方面，去年疫情爆发以来，防疫已经成为常态化了，2020年2月，我们发布了行业首个居住建筑防疫设计标准，涉及到给排水、暖通、电气智能化等多个专业共计78条防疫技术要点，同时我们也开展了防疫对健康建筑的量化影响研究，相关的研究成果也发表于国际顶级学术期刊《建筑与环境》，创新性地提出将防疫标准加入到建筑设计中。这是学术研究层面的品质举措

第二，在研和用方面，从硬产品来说，我们研发了健康户型、健康通风也即微气候优化、有专利权的一亩阳光绿地、健康跑道、电梯防疫技术、健康净化水、健康照明、健康环境的智慧监测平台，从建筑涉及到的空间环境和配套设施上有很多的举措和行动。再从软服务的角度来说，我们建立并推行社区的双管家服务，即一个生活管家，一个健康管家，也正在推进健康物业的管理标准，从生活服务和心理舒适方面也有非常多的举措和行动。

第三，在研和产方面，我们会在微观领域做很多针对性的研究和产出，比如我们会用到很多新型材料的特性，像纳米催化材料的吸附和催化原理，能够灭活很多流行性传染病毒和细菌，利用这些特性，将专利技术产品化，我们研发了很多专利型家用和公用产品，比如电梯防疫净化器、防疫新风机、室内的防疫净化器、防疫净水器、垃圾房防疫消毒剂等等，那么这些产品能够为业主提供更加生活化的健康保障。

力高作为健康建筑的先行者，坚守初心，积极为城市提供健康的高品质住宅，经过几年的探索和实践，形成了一些阶段性成果，比如1个防疫标准，2个管家，3维健康模型，4重健康生活场景。当然，这些成果还只是众多品质提升措施中的一部分，未来呢，我们希望继续紧扣“空间即健康”的发展脉络、坚持品质为本，在更深入的层面上继续扎扎实实做好健康建筑领域品质提升的基本工作。也希望未来能够与众多同行一起，探索健康建筑方面的行业标准。

黄秀青：谢谢关总的分享，最后交给金科产业刘总，金科产业是作为金科股份“四位一体”的重要组成部分，是集产业开发、产业运营、产业投资于一体的综合运营商，既要建，又要招，又要运，又要服务，也不容易。您说一说您的理解。

刘嘉博：对于品质这两个字，我们做了深度的研究，最终的结论是：只有创新才能把品质提升到新的高度。基于此，我们从客户的角度做了二次研究，发现客户已经发生改变了。以前是通过市场调研去了解客户的需求，提供客户需要的产品。但是我们发现客户总是在追逐新一类的产品，这类产品具备下一代产品特性，具备新的格调。我们通过产品的设计和优化，帮助客户提升精益智造能力，拒绝“多余的浪费”。发挥少即是多的极简主义，提升客户的使用感受，实现品质的提升。完成向客户主动提供经过创新和进化的产品，推动客户追随进步的先进的产品和服务，实现“美好的产业生态圈”。这个过程就是品质提升的过程。金科产业沿袭了金科“美好你的生活”的品牌理念，向下延伸了美好的产业生态的思考方式和交付成果。

关键词：中国房地产品牌 2021

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